Hausverkauf mit Wohnungsrecht

[Vroni]

Hallo,

ich weiß nicht ob ich hier richtig bin mit meinen Fragen. Aber evtl. gibt es Erfahrungswerte dazu.

Folgendes Problem:
Meine Freundin hat von ihrem verstorbenen Mann ein Anwesen mit Wohnungsrecht der Schwiegermutter geerbt. Bis letztes Jahr wurde aufgrund dieses Rechts eine abgeschlossene Wohnung in dem Anwesen bewohnt, diese Wohnung befindet sich in einem angebauten Nebengebäude. Eigentümerin des gesamten Anwesens ist meine Freundin. Nun ist die alte Dame (85) aufgrund Pflegebedürftigkeit und Demenz ins Pflegeheim umgezogen, die Betreuung hat vermutlich eine ihrer Töchter. Meine Freundin muss jetzt monatlich einen Betrag an das Sozialamt zahlen, den sie laut Sozialamt durch den Umzug als Kostenersparnis hat (Heizung, Strom etc.). Die Wohnung steht leer und ist sanierungsbedürftig.

Meine Freundin möchte/muss nun das gesamte Anwesen verkaufen, da sie aufgrund ihrer wirtschaftlichen Situation das Anwesen nicht mehr erhalten und unterhalten kann (kein Geld für Sanierungen, Einkommen aus Teilzeitbeschäftigung) - mit dem Haus steuert sie auf den finanziellen Ruin zu, was sie auch psychisch und physisch stark belastet (bereits in psychotherapeutischer Behandlung).

Sie hat einen Antrag an das Betreuungsgericht gestellt und um Zustimmung zum Verkauf sowie Löschung des Wohnungsrechts aus dem Grundbuch gegen einen Geldbetrag aus dem erzielten Verkaufserlös gebeten.

Jetzt sind wir verunsichert, da wir von Fällen gehört haben, wo dieser Geldbetrag so hoch ausfällt, dass vom Verkaufserlös kaum etwas übrigbleibt. Gibt es hierzu irgendwelche Erfahrungen, Anhaltspunkte? Wie lange dauert im Schnitt die Entscheidung des Betreuungsgerichts? Kann es sein, dass die Entscheidung des Betreuungsgerichts durch die Betreuerin angefochten wird?

Vielen Dank schon für Antworten. Wenn ich hier falsch bin, helfen auch Hinweise, wohin wir uns wenden können - das Betreuungsgericht selbst gibt keinerlei Auskünfte (waren sehr unfreundlich).

[agw]

Sie hat einen Antrag an das Betreuungsgericht gestellt und um Zustimmung zum Verkauf sowie Löschung des Wohnungsrechts aus dem Grundbuch gegen einen Geldbetrag aus dem erzielten Verkaufserlös gebeten.

Hallo Vroni,

Deine Freundin kann gar keinen Antrag bei Gericht stellen.

Aufgabe des Betreuungsgerichts ist es ggfls. Einen Antrag der Betreuerin zu prüfen und zu genehmigen. Verhandlungen über Ablösungszahlungen sind entweder mit der Betroffenen oder, falls sie einen Betreuer mit den ausreichenden Aufgabenkreisen hat, mit diesem zu führen sofern sie nicht mehr dazu in der Lage ist.

Deine Freundin wird also erst einmal in Erfahrung bringen müssen wer der zuständige Betreuer ist, reine Vermutungen helfen da wenig.

Die Ablösesumme eines Wohnrechts errechnet sich i.d.R. Aus dem Jahreswohnwert multipliziert mit einem Faktor aus der Sterbetafel.

Die Dauer eines evtl. Genehmigungsverfahrens kann dir hier niemand vorhersagen dürfte aber mindestens bei 2-3 Monaten liegen bis eine Rechtskraft eingetreten ist. es kann aber durchaus auch länger dauern, je nachdem welche Verfahrensschritte das Gericht alles für notwendig erachtet.

Deine Freundin sollte vielleicht das Recht der Schwiegermutter und dessen Folgen einmal anwaltlich prüfen lassen um zu klären wozu sie eigentlich verpflichtet ist.

Gruß,
Andreas

[Annegret]

"Wohnrecht berechnen" ... google spuckt da z.B. diese Liste aus. Taugt die was?

urbs-media

[agw]

Die gibt doch schon mal eine gute Berechnung zur Kapitalisierung des Woohnrechts.

[Betreuerwichtel]

Wichtig ist erst einmal, anzugeben, wie das Recht ausgestaltet ist und welchen Jahreswert es hat. Dabei ist es auch wichtig, dass du mitteilst, ob es sich um ein Wohn- oder um ein Wohnungs-recht handelt. Die Begriffe scheinen austauschbar, sind es aber nicht.

Das Wohnrecht gestattet nur ein Wohnen. Ein Wohnungsrecht ist weitreichender und kann unter Umständen sogar die Vermietung erlauben.

[Vroni]

Zitat von agw

Hallo Vroni,


Deine Freundin wird also erst einmal in Erfahrung bringen müssen wer der zuständige Betreuer ist, reine Vermutungen helfen da wenig.


Deine Freundin sollte vielleicht das Recht der Schwiegermutter und dessen Folgen einmal anwaltlich prüfen lassen um zu klären wozu sie eigentlich verpflichtet ist.

Gruß,
Andreas

Hallo Andreas, danke für die Antwort.
Leider ist es ihr anscheinend nicht möglich, den Betreuer herauszufinden, da sie laut Betreuungsgericht keinen Anspruch darauf hat zu erfahren, ob die Schwiegermutter überhaupt unter Betreuung steht und wer der Betreuer ist. O-Ton der Angestellten dort. Offiziell weiß sie nicht einmal in welchem Heim sich die Schwiegermutter befindet, das wird von der Familie geheimgehalten, allerdings sorgt der Dorftratsch dafür, dass sie mittlerweile doch weiß wo sie ist. Also man darf zahlen, aber nichts erfahren.

Das Verhältnis zu den Töchtern kann als nicht vorhanden bezeichnet werden, man kann also nicht persönlich fragen (Verkehr nur über Anwälte).

Es handelt sich nach meiner Meinung um ein Wohnungsrecht, hab mir den Notarvertrag mal angesehen. Der Anwalt rechnet mit einer Ablöse gemäß dieser Formel fiktive Miete x 12 x Lebenserwartung nach Tabelle. Viel Miete kann nicht angesetzt werden, da die Wohnung renovierungsbedürftig ist und weder die Schwiegermutter noch meine Freundin Geld für Sanierung hatte bzw. hat. Kredit? Die Banken winken ab. Sie verkauft jetzt schon ihre Maschinen (Säge, alter Traktor etc.).

Der Anwalt (für Sozialrecht) hat jetzt nochmal in ihrem Namen einen Antrag auf Zustimmung zum Verkauf an das Betreuungsgericht gestellt. Wenn sie nicht verkaufen kann, verfällt alles mit der Zeit und dann nutzt das Wohnungsrecht doch auch niemanden mehr?

Ich hab das jetzt über Jahre mitbekommen und sehe so ein Leibgeding nur als Knebelvertrag und würde mich niemals auf so etwas einlassen.

[Vroni]

Zitat von Betreuerwichtel

Wichtig ist erst einmal, anzugeben, wie das Recht ausgestaltet ist und welchen Jahreswert es hat. Dabei ist es auch wichtig, dass du mitteilst, ob es sich um ein Wohn- oder um ein Wohnungs-recht handelt. Die Begriffe scheinen austauschbar, sind es aber nicht.

Das Wohnrecht gestattet nur ein Wohnen. Ein Wohnungsrecht ist weitreichender und kann unter Umständen sogar die Vermietung erlauben.

Hallo Betreuerwichtel,

es handelt sich wohl um ein Wohnungsrecht.

[Vroni]

Nachtrag: Es wurde ein Antrag auf Bestellung eines Betreuers bzw. Ersatzbetreuers an das Gericht gestellt.

[Imre Holocher]

Moin Vroni

Niemand teilt Deiner Freundin mit, ob die schwiegermutter betreut wird und wenn ja, wer der Betreuer ist? Na toll.

Manchmal ist ein wenig Dreistigkeit die Möglichkeit:
1. des Sozialamt, an das gezahlt werden muss, mit Fristsetzung auffordern einen Lebendbescheinigung der Dame beizubringen - alternativ dazu soll das Sozialamt den Betreuer der Dame auffordern, zu Dir Kontakt aufzunehmen.
2. Bei Nicht-Einhaltung der Frist die Zahlungen einstellen.
3. Abwarten und Tee trinken.

Niemand kann erwarten, dass jemand für eine andere Person Geld bezahlt, aber gleichzeitig nicht bereit ist deren Existenz nachzuweisen.
Da würde ich doch glatt mal auf stur schalten.

MfG

Imre

[Betreuerwichtel]

Ein Wohnungsrecht, wie du es anfangs nanntest, ist schon sehr umpfänglich. Aber du nennst es Leibgeding. Und das ist noch eine Spur stärker als ein bloßes Wohnungsrecht. Ein Leibgeding, alternativ auch als Altenteil oder ähnliches mehr bezeichnet, beinhaltet meist auch Sach- und/oder Geldleistungen des Grundstückseigentümers an den Rechtsinhaber. Die Ausgestaltungsmöglichkeiten sind da vielfältig und der Gesetzgeber gibt den Menschen da völlig freie Hand. Ich habe mal ein Recht gesehen, da war der Grundstücksinhaber unter anderem zur Instandhaltung und Reinigung der Kleidung und des Schuhwerkes verpflichtet. Man erkennt schon, wie vielfältig die Ausgestaltungsmöglichkeiten sind.

Eine weitere Möglichkeit, den Ersatzwert des Rechtes zu ermitteln ist, wenn man in den Bestellungsvertrag schaut. Dort ist ein Jahreswert des Rechtes angegeben. Diesen mit 5 multipliziert ergibt den Ablösewert. Hierbei ist es irrelevant, ob der Grundstückswert und der Gebäudezustand diesen Wert rechtfertigen. Der Jahreswert ermittelt sich aus dem geldwerten Nutzen, den die Inanspruchnahme des Rechtes bingen würde. Hieraus resultiert auch der meist exorbitant hohe Jahreswert. In dem o.g. Beispiel war der Jahreswert des Rechtes mit 10.000 DM angegeben. Das Grundstück sollte jedoch für 15.000 € veräußert werden.

Problematisch wird der Ersatzwert, wenn die Rechte nicht zwischen Verwandten, sondern zwischen verschwägerten Personen bestehen. Bei den Fällen, wo ich als Ergänzungsbetreuer beteiligt war, um solche Rechte aufzuheben, konnte ich den Ersatzwert immer sehr weit reduzieren. Dies ging aber nur, weil es sich um Personen handelte, die in gerader Linie miteinander verwandt waren und die Rechtsinhaber jeweils nicht mehr in der Lage waren, die Recht auszuüben (bettlägerig und in Vollzeit pflegebedürftig). Begründung somit: Unmöglichkeit der Rechtsausübung und Rechtsgeschäft zwischen nahen Verwandten, damit kein marktüblicher Ersatz. Das wird aber bei Verschwägerung nicht gelingen. Und wenn ein Betreuer aggiert, ist ja auch noch eine betreuungsgerichtliche Genehmigung erforderlich. Und die wird wohl versagt werden, wenn der Ausgleichsbetrag nicht angemessen ist.

Rein rechtlich handelt es sich um eine bedingt persönliche Dienstbarkeit, deren Veräußerung und Vererblichkeit ausgeschlossen ist. Üblicherweise sind solche Rechte bei Tod erloschen. Leider fehlt häufig der Passus im Grundbuch: "löschbar bei Todesnachweis", was es notwendig macht, dass die Erben die Löschung bewilligen.