Hausverkauf als Betreuer

[Schneider64]

Hallo,

ich habe vollgendes Problem:

Mein Vater, für den ich als Betreuer ger. bestellt bin, hat Pflegestufe III und lebt seit über 2 Jahren im Heim. Meine Mutter lebt alleine in ihrem Haus und möchte es verkaufen. Die Kosten zur Betreibung des Hauses sind hoch und es ist ihr alles zu viel, so alleine. Sie wird zu uns ins Haus ziehen.

Seit über einem Jahr suchen wir jetzt einen Käufer. Bereits 2x sind uns Interessenten abgesprungen. Jetzt haben wir jemand gefunden und sind uns mit dem Preis einig geworden. Das Haus ist Bj. 1961, hat einen feuchten Keller und ein Eternit-Dach. Allerdings ist das Grundstück sehr groß, über 1000qm.

Mit dem Entwurf des KV war ich jetzt auf dem Vormundschaftgericht. Die haben den Preis den wir verhandelt haben, abgelehnt. Aufgrund des Bodenrichtwerts von 140,- € pro qm, wäre das zu billig... Wir suchen seit 1 Jahr und sind angesichts der wirtschaftl. Lage froh überhaupt jemand gefunden zu haben. Wer will heute schon kaufen und dann so große Grundstücke. Eine Teilung oder 2. Reihe bauen wird vom Bauamt nicht genehmigt.

Also hat das VMG eine Schätzung gefordert. Diese liegt jetzt vor. 40.Tsd € über dem vereinbarten Kaufpreis. Obwohl das Ortsgericht schon das Dach & den Keller berücksichtigt hat. Es liegt einfach an dem gr. Grundstück...

Die beiden vorherigen Käufer sind abgesprungen, weil wir damals nicht zu dem jetzt festgelegten Preis verkaufen wollten. Wir landen bei unterschiedlichen Interessenten immer wieder bei der jetzt vereinbarten Summe.

Sicherlich wird das VMG dem aber nicht zustimmen. Was sollen wir jetzt tun ? Der Notartermin ist nächste Woche..

Wer weiß Rat ?

Hallo Schneider,

Termin mit der Rechtspflegerin oder notfalls mit Richterin und die Angelegenheit besprechen. Darauf hinweisen, wenn Makler eingeschaltet, würde das das Vermögen des Betreuten schmälern, die Erfolgsaussichten wären nicht besser.

Sollte dann dennoch das Gericht sich uneinsichtig zeigen, um Beschluss bitten, um das vor die Kammer per sofortiger Beschwerde zu geben.

Aber vielleicht ist ja mit einer Ehrenrunde und Makler ja doch dann das Einsehen des Gerichts. Fraglich bleibt die Finanzierung, während das Haus zu Geld gemacht wird. Möglicherweise mit der Bank sprechen und deren Immobilienverwaltung. Vielleicht lässt sich da auch was ohne Hypothek oder Grundschuld machen.

viel Erfolg
Heinz

[Schneider64]

Danke für die rasche Antwort.

- morgen (03.07.) bekommen wir die Schätzurkunde (219 Tsd)
- Notartermin 07.07.
- wir haben das Haus priv. inseriert, ohne Makler
- Pflegekosten Vater und Lebenserhaltungskosten Mutter sind derzeit über Renten & priv. Zuschüsse der Söhne (wir sind zu dritt) gewährleistet. Kann aber kein Dauerzustand bleiben
- keine Akute Zahlungsnot

Aber was machen wir jetzt schnell ??? Die Sabea beim VMG war jung & stur beim letzten Gespräch. Was wäre die nächste Instanz ?

Hallo Schneider,

was passiert wenn? Der Betreuer verkauft ohne Genehmigung des Gerichts. Der Vertrag kommt zustande, gilt aber als schwebend unwirksam bis zur Genehmigung des Gerichts. Das Gericht verweigert die Zustimmung, der Vertrag ist kaput. Der Käufer macht schlimmstenfalls Schadenersatzansprüche gegen den Betreuten geltend, denn Verkäufer ist der Betreute, nicht der Betreuer. Dann hat der Betreuer dem Betreuten einen Schaden verursacht, den der Betreute gegen seinen Betreuer geltend machen kann. Da das nicht der Fall ist, wird ein Verfahrenspfleger bestellt, der nun die Ansprüche des Betreuten gegen den Betreuer gelten macht und zwar im Auftrag des Gerichts. Ob das auch gegen Familienangehörige geht, kann dem Gericht egal sein, muss nicht, aber kann.

Stellt sich aber heraus, dass die Entscheidung des Betreuers ohne Genehmigung des Gerichts die einzige realistische Lösung war und sich kein anderer Käufer findet, das heißt, auf dem Haus sitzen zu bleiben ist ein wesentlich höherer Schaden, ist der Betreuer fein raus. Denn er hat alles richtig gemacht, aber nicht das Gericht.

Dann hätte der Betreute einen Schadenersatzanspruch ans Gericht, aber nicht gegen die Rechtspflegerin, denn sie ist auch fein raus, da ja angestellt und beauftragt. Das heißt die Klage ginge gegen das Land. Und das kann dauern. Und in letzter Instanz sitzen auch auf der Beklagtenbank des Landes keine Deppen. Ob dann irgendwas an Schadenersatz zugesprochen wird, ist äußerst fraglich, jedenfalls dauert es locker mehrere Jahre.

Sollte dann im Günstigsten Fall doch ein Schaden vom Land ersetzt werden, dann hätte rein theoretisch der Arbeitgeber (Land) einen Regressanspruch gegen die Rechtspflegerin. Wird aber gewiss nicht oft realisiert.

Das heißt, die Rechtspflegerin kann sich Fehler in der Einschätzung der Sachlage zum Nachteil der Betreuten und der Familie leisten, ohne ernsthafte Konsequenzen. Die Fehler von BetreuerInnen können ganz fix ganze Familien zerstören und Schicksale auslösen.

Deshalb ist dringend davon abzuraten, gegen den Willen des Gerichts zu agieren. Wenn der Vertrag platzt, dann ist das halt so. Es gibt keine Garantie auf Gerechtigkeit. Und ohne einen Beschluss könnt ihr keine Beschwerde einlegen. Zumal für eine Beschwerde eine Beschwer erforderlich ist und die hat nur der Betreute, nicht die Angehörigen und schon gar nicht der Betreuer. Und ob die Betreute durch die Einschätzung der Sachbearbeiterin beschwert ist, ist zudem fraglich.

Tut mir leid.
Heinz

[Schneider64]

Aber das Haus gehört doch meinen Eltern je zur Hälfte..

D.h. meine Mutter kann doch ihren Teil so verkaufen, wie sie es für richtig hält.

Gibt es denn da keine Möglichkeit ?

Hallo Schneider,

ja sicher kann eure Mutter ihre Hälfte verkaufen. Aber wer kauft schon eine Hälfte? Ich hatte mal ein ähnliches Problem, dass ich auch schon hier im Forum mal geschildert habe. geschätzter Wert 400tsd, Boden des Geländes kontaminiert, aber im Gutachten nicht berücksichtigt. Habe dann das Haus samt Grundstück für 160tsd verkauft. Der Miteigentümer war einverstanden und die Rechtspflegerin schließlich auch, weil es anders unrealistisch war.

Gibt es ein Berliner Testament, indem sich die Partner gegenseitig bedacht haben? Das könnte für die Rechtspflegerin den Ausschlag geben, wenn die Mutter ihre Hälfte zu dem Kaufpreis verkaufen will und sie im Todesfall ihres Mannes die Erbin der anderen Hälfte wäre.

Ich denke, bei der Sachlage ist nicht nur die Sachlage um das Haus entscheidend, sondern auch die übrigen finanziellen Verhältnisse (Unterhalt, anderweitiges Vemögen und Einkommen). Hier kann ich nur vermuten, dass die Rechtspflegerin eben aus anderen Gründen Einwände hat. Ich denke, hier kann nur ein Anwalt weiterhelfen. Und wenn es ganz, ganz fix gehen soll, und er alles anders stehen und liegen lassen soll, muss schon eine extra Gebühr drin sein.

Heinz

[Schneider64]

Ja, die beiden haben sich in einem Testament gegenseitig eingesetzt.

Mein Vater (79) ist dement & Parkinson erkrankt. Er wird derzeit bereits künstlich ernährt. Wir rechnen immer mit seinem Ableben, aber das ist nun mal nicht zeitl. zu berechen.

Vielleicht wäre das nochmal ein Argument beim VMG ?

[agw]

Zitat von Heinz

Darauf hinweisen, wenn Makler eingeschaltet, würde das das Vermögen des Betreuten schmälern, die Erfolgsaussichten wären nicht besser.

@ Heinz: Bei uns in der Region ist es üblich das die Maklerkosten der Käufer trägt und nicht der Verkäufer, ist das bei euch anders?

@ Schneider:
Vielleicht wäre ein Verkauf der Hälfte des Hauses an die Mutter zum Schätzwert eine Möglichkeit, dann ist der folgende Verkauf ohne Beteiligung des VmG möglich.

Das Problem mit teilweise unrealistischen Schätzungen gibt es immer wieder. Hier ist es u.U. auch möglich eine weitere Schätzung einzuholen die alle Kriterien berücksichtigt.

Viel Erfolg,
Andreas

Hallo Andreas,

Zitat von agw

Bei uns in der Region ist es üblich das die Maklerkosten der Käufer trägt und nicht der Verkäufer, ist das bei euch anders?

Die Courtage ist Verhandlungssache. Der Verkäufer kann einen Makler beauftragen und die Courtage vom Verkaufswert vom Käufer zahlen lassen oder man einigt sich hälftig. Letztlich ist es die Frage nach dem Verkaufswert: zzgl. oder inkl.

Zitat von agw

Vielleicht wäre ein Verkauf der Hälfte des Hauses an die Mutter zum Schätzwert eine Möglichkeit, dann ist der folgende Verkauf ohne Beteiligung des VmG möglich.

wie geht das?
1. welcher Käufer will ein halbes Haus?
2. und sollte es doch der Fall sein, wäre dann nicht an ein Vorkaufsrecht für den Käufer von der Haushälfte der Mutter an der Haushälfte des Vater zu denken? Und wäre dann der Käufer bereit, für die Haushälfte des Vater die Preisvorstellungen des Gerichts zu zahlen? Dann würde der Kaufpreis des gesamten Hauses höher. Dann kann der Käufer auch gleich mit dem Angebot höher gehen.

Heinz

[agw]

Zitat von Heinz

1. welcher Käufer will ein halbes Haus?
2. und sollte es doch der Fall sein, wäre dann nicht an ein Vorkaufsrecht für den Käufer von der Haushälfte der Mutter an der Haushälfte des Vater zu denken? Und wäre dann der Käufer bereit, für die Haushälfte des Vater die Preisvorstellungen des Gerichts zu zahlen? Dann würde der Kaufpreis des gesamten Hauses höher. Dann kann der Käufer auch gleich mit dem Angebot höher gehen.

Heinz

Hallo Heinz,

die Idee war eher das die Mutter die Haushälfte des Ehemannes kauft und damit Gesamteigentümerin der Immobilie wäre. Damit entfiele die Beschränkung durch gerichtliche Vorgaben.
Aber das ist natürlich keine Lösung wenn der Notartermin in der nächsten Woche ist.

Gruß,
Andreas