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Immobilienverkauf

Dies ist ein Beitrag zum Thema Immobilienverkauf im Unterforum Beiträge zu Rechtsfragen bis 2015 , Teil der Rechtsfragen im Rahmen des Betreuungsrechts
Neben Sohn bin ich seit fast 11 Jahren Betreuer meiner Eltern - jetzt nur noch meiner Mutter da mein Vater ...


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Alt 09.08.2011, 09:38   #1
Einsteiger
 
Registriert seit: 30.07.2011
Beiträge: 12
Standard Immobilienverkauf

Neben Sohn bin ich seit fast 11 Jahren Betreuer meiner Eltern - jetzt nur noch meiner Mutter da mein Vater vor 10 Jahren verstorben ist. Mir obliegt die Sorge - Betreuung für alle Bereiche. Neben der Betreuung existiert auch noch eine Vollmacht meines Vaters. Das die Vollmacht vorranging vor einer gerichtlichen Betreuung hat wurde mir erst im Laufe der Jahre klar.

Vor 4 Jahren habe ich einen Kredit auf das Haus meiner Mutter aufgenommender der durch eine Grundschuld abgesichert ist - mit OK des Vormundschaftgerichtes.

Seit 14 Tagen wohnt meine Mutter in einem Heim. Da das Barvermögen während der 11 Jahre für die Pflege und für die Versorgung meiner Muter in ihrem "Zu Hause" ihrem Haus komplett aufgebraucht ist, wird der Eigenanteil bis zum Zeitpunkt an dem das Haus verkauft ist vom zuständigen Sozialamt auf Darlehensbasis übernommen werden.

Die "BetreuungsAkte" wandert jetzt von der Offenbach nach Frankfurt. Bis dann alles bürokratisch wieder im Lot ist - neuer Betreuerausweis etc wird es ne ganze Weile dauern.

Meine Frage. Wenn ich einen Käufer für das Haus meiner Mutter in der Zwischenzeit finde, kann ich das Haus verkaufen ohne das ganze Vormundschaftsgerichtliche Bohai?

Mir obliegt u.a auch die Vermögenssorge zudem ist in der Vollmacht festgelegt das das Haus wenn es notwendig sein sollte zur Pflege der Resteltern - Mutter verwendet werden soll.
Da der Verkauf wie auch eine Ablösung der Grundschuld - Rückzahlung des Kredites ja sowieso über einen Notar geht - sehe ich im Grunde genommen keinen Grund warum ich es nicht machen könnte.
__________________
"Urteile nie über einen anderen Menschen, bevor du nicht 1000 Meilen in seinen Mokassins gegangen bist“

Geändert von Dennis61 (09.08.2011 um 09:41 Uhr)
Dennis61 ist offline  
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Alt 09.08.2011, 10:51   #2
Berufsbetreuer
 
Benutzerbild von heiner
 
Registriert seit: 11.05.2009
Beiträge: 647
Standard

Hallo,
ich kenne den Fall zwar nicht genau, aber so wie ich Dich verstehe, hat Dein Vater die Vollmacht erteilt. Da Dein Vater verstorben ist, gibt es auch keine rechtsgültige Vollmacht mehr. Also greift meines Erachtens nur das Betreuungsrecht. Demnach brauchst Du zum Verkauf eine betreuungsrechtliche Genehmigung. Diese wird aber erst eingeholt, wenn es zu einem Kaufvertrag gekommen ist. Den Kaufvertrag dem Gericht zur Genehmigung vorlegen.
Aber Achtung!
Wenn noch andere Erben vorhanden sind, muss aufgepasst werden, dass das Anwesen nicht "unter Wert" verkauft wird. Ansonsten können die Resterben, auch bei betreuungsrechtlicher Genehmigung des Verkaufs, den Betreuer(-in) im Nachhinein auf Regressforderungen verklagen. Am Besten, vorher ein Wertgutachten erstellen lassen. Geht am Billigsten über die Gutachterausschüsse der Gemeinden oder Städte. Diese Gutachten werden auch vom Gericht anerkannt.

Gruß
Heiner
heiner ist offline  
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Alt 09.08.2011, 11:04   #3
agw
Admin/ Berufsbetreuer
 
Benutzerbild von agw
 
Registriert seit: 15.01.2009
Ort: Mitten in Hessen
Beiträge: 4,802
Standard

Zitat:
Zitat von Dennis61 Beitrag anzeigen
Neben der Betreuung existiert auch noch eine Vollmacht meines Vaters.
HAllo Dennis61,

also die Vollmacht deines Vaters dürfte sich ja wohl erledigt haben wenn er bereits vor 10 Jahren verstorben ist.

Zitat:
Wenn ich einen Käufer für das Haus meiner Mutter in der Zwischenzeit finde, kann ich das Haus verkaufen ohne das ganze Vormundschaftsgerichtliche Bohai?
Es gibt keine Zeit dazwischen denn du bleibst weiterhin Betreuer, egal welches Gericht gerade zuständig ist.

Falls deine Mutter nicht mehr selber handeln kann musst du für den Verkauf das "Vormundschaftsgerichtliche Bohai" beachten.
Wenn du bereits eine Genehmigung für einen Kredit auf das Haus deiner Mutter erhalten hast dann weißt du ja was du beachten musst.

Zitat:
Da der Verkauf wie auch eine Ablösung der Grundschuld - Rückzahlung des Kredites ja sowieso über einen Notar geht - sehe ich im Grunde genommen keinen Grund warum ich es nicht machen könnte.
Also ich glaube du hast die Sache mit der gerichtlichen Betreuung nicht so ganz verstanden. Das Gericht prüft ob die Interessen der Betreuten auch gewahrt werden wenn sie dies nicht mehr selber kann.
Ob ein Notar bei dem Hausverkauf involviert ist spielt doch gar keine Rolle. Der schreibt nur den Vertrag und überwacht die Kaufabwicklung, aber dem ist es völlig egal zu welchem Preis das Haus an wen geht.

Ein Verkauf hinter dem Rücken des Gerichtes dürfte wohl am ehesten dazu führen das deine Geeignetheit als Betreuer geprüft wird und du dich mit diversen weiteren rechtlichen Folgen auseinandersetzen kannst.

Gruß,
Andreas
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agw ist offline  
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Alt 09.08.2011, 11:08   #4
agw
Admin/ Berufsbetreuer
 
Benutzerbild von agw
 
Registriert seit: 15.01.2009
Ort: Mitten in Hessen
Beiträge: 4,802
Standard

Zitat:
Zitat von heiner Beitrag anzeigen
Wenn noch andere Erben vorhanden sind, muss aufgepasst werden, dass das Anwesen nicht "unter Wert" verkauft wird.
Hallo,

also der Verkauf unter Wert wird sicherlich auch nicht genehmigt wenn keine weiteren Erben vorhanden sind.
Unterhalb der Schätzung eine Objekt zu verkaufen ist generell sehr schwierig.

Gruß,
Andreas
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agw ist offline  
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Alt 09.08.2011, 11:15   #5
Forums-Gesellen-Anwärter
 
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Beiträge: 59
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Ja, aber was ist wenn ich das Eigentum nicht verkauft bekomme und dann ja nichts übrig bleibt, wie unter Wert zuverkaufen?
Wittgenstein ist offline  
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Alt 09.08.2011, 11:20   #6
agw
Admin/ Berufsbetreuer
 
Benutzerbild von agw
 
Registriert seit: 15.01.2009
Ort: Mitten in Hessen
Beiträge: 4,802
Standard

Zitat:
Zitat von Wittgenstein Beitrag anzeigen
Ja, aber was ist wenn ich das Eigentum nicht verkauft bekomme und dann ja nichts übrig bleibt, wie unter Wert zuverkaufen?
Das wird ein Fall sein in dem ich dem Rechtspfleger gegenüber schon sehr gut argumentieren- und nachweisen- müsste, warum ein Eigentum unter Wert verkauft werden soll.
Letztendlich dient die Genehmigung ja dem Schutz des Betreutenvermögens welcher es ja nicht mehr selber verwalten kann.


Gruß,
Andreas
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agw ist offline  
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Alt 09.08.2011, 13:37   #7
ehem. Admin / Berufsbetreuerin
 
Benutzerbild von michaela mohr
 
Registriert seit: 22.08.2005
Ort: Darmstadt
Beiträge: 14,097
Standard

Zitat:
Zitat von Wittgenstein Beitrag anzeigen
Ja, aber was ist wenn ich das Eigentum nicht verkauft bekomme und dann ja nichts übrig bleibt, wie unter Wert zuverkaufen?
das hatte ich mal, mein Gott war das ein Gerümpelhaufen, das Haus gerade so la la- aber fast alle Räume bis obenhin voll mit Unrat und leeren Flaschen, ohne Geld zu räumen. Dem Verfall konnte man regelrecht zusehen.

Es wurde eine zeitlang versucht zu einem bestimmten Preis zu verkaufen und als das nicht ging wurde seriös der "weniger" Wert ermittelt- und dafür gabs dann auch die gerichtliche Genehmigung da alle Bemühungen gut dokumentiert waren.

Gruss Michaela
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diese kommunikation wurde im rahmen der überwachungsgesetze auf ihre kosten dauerhaft gespeichert und wird jederzeit weltweit gegen sie verwendet werden. danke für ihre kooperation.
michaela mohr ist offline  
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Alt 09.08.2011, 14:12   #8
Berufsbetreuer
 
Benutzerbild von heiner
 
Registriert seit: 11.05.2009
Beiträge: 647
Standard

Nur zur Info.

Beim Verkauf von Immobilien durch den Betreuer ist es ratsam, immer alles genauestens durchzuführen.

Es gab tatsächlich schon Fälle, wo Erben vor Gericht nachweisen konnten, dass ein höherer Verkaufswert durch den Betreuer hätte erzielt werden könnten. Die Gerichte haben, trotz betreuungsrechtlicher Genehmigung, nur den Betreuer zur Haftung und Regresszahlung herangezogen. Nie den Betreuungsrichter oder Rechtspfleger, der die Genehmigung erteilt hat.

Das erschreckende bei diesen Geschäften ist dann aber, dass in solch einem Fall, die Vermögenshaftpflichtversicherung der Berufsbetreuer nicht zahlt. Solche Geschäfte sind in den allgemeinen Versicherungsbedingungen ausgeschlossen. (übrigens bei allen Versicherungsagenturen)

Ich will hier im Forum nicht über den Sinn und den Hintergrund dieser Gerichtsentscheide diskutieren, sondern nur alle Betreuer(innen) auf die Gefahren und Fallstricke aufmerksam machen.

Gruß
Heiner
heiner ist offline  
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Alt 09.08.2011, 16:23   #9
Einsteiger
 
Registriert seit: 30.07.2011
Beiträge: 12
Standard

Wie ich sehe habe ich mich in Unkenntnis der Sachlage nicht genau ausgedrückt.

@ Heiner

ich bin das einzigste Kind

Die Vollmacht betrifft meine Eltern. D.h. zum einen haben die Eltern ein Berliner Tesatment aufgesetzt, zum anderen haben meine Mutter und mein Vater dieses Vollmacht - die Verfügung zusammen aufgesetezt, unterschrieben und durch einen Notar beglaubigen lassen. D.h. beide Elterteile waren mit dem Inhalt in Übereinstimmung - dr Inhalt der Verfüung - Vollmacht gilt für beide. Sie erstreckt sich u.a. auch ncoh auf bestimmte Situationen in einem Krankheitsfall wie "keine lebensverlängernden maschienellen Maßnahmen wenn es offensichtlich ist das man nur durch sie am Leben gehalten wird, keine Op´s wenn es nicht notwendig ist, Schmerztherepie zur Schmerlinderung . . .

@agw

Es ist klar das ich das Haus nicht unter Wert verkaufen werde, da es ja sonst nicht zum Wohl meiner Mutter wäre bzw das ihre Interessen sonst nicht gewahrt wären.

Ich weiß das ich ggf ein Gutachten eines Ortsgerichtes einholen muß falls das Gericht der Meinung ist das der VK Preis unter wert liegen könnte. Aus diesem grund findet der Verkauf auch über einen Makler statt.

Meine Frage zielte darauf ab das wenn es Wochen dauert bis mich das neue Gericht bestätigt hat ob ich warten muß BIS das neue Gericht mich bestätigt hat. Sollte der Makler bis zu diesem Zeitpunkt einen Käufer gefunden haben, so dachte ich würde ncihts dagegen sprechen den Verkauf abzuschließen und dann das Gericht entsprechend zu informieren, den Verkauf mit der entsprechenden GeldAnlage zu belegen.


Und das ich entsprechende Vorgaben des Vormundschaftgerichtes zu beachten habe, das is klar. Nur als man mir die Betreuung ausgesprochen hat, durfte ich mir alles selbst erfragen bzw mich selbst darum kümmern. Da war nix von ner Betreuer Einweisung durch das Vormundschaftsgericht wie es rechtens ist.

Daher dacht ich so bei mir . . .Fragste mal die Profis vom Forum hier . . .


lg dennis





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Dennis61 ist offline  
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Alt 09.08.2011, 16:59   #10
agw
Admin/ Berufsbetreuer
 
Benutzerbild von agw
 
Registriert seit: 15.01.2009
Ort: Mitten in Hessen
Beiträge: 4,802
Standard

Zitat:
Zitat von Dennis61 Beitrag anzeigen
Meine Frage zielte darauf ab das wenn es Wochen dauert bis mich das neue Gericht bestätigt hat ob ich warten muß BIS das neue Gericht mich bestätigt hat.
Hallo Dennis61,

das neue Gericht "bestätigt" dich nicht sondern du bleibst ohne Unterbrechung Betreuer.
Lediglich die Akte wechselt und alle zukünftigen Entscheidungen werden beim neuen Gericht getroffen.

Zitat:
Sollte der Makler bis zu diesem Zeitpunkt einen Käufer gefunden haben, so dachte ich würde ncihts dagegen sprechen den Verkauf abzuschließen und dann das Gericht entsprechend zu informieren, den Verkauf mit der entsprechenden GeldAnlage zu belegen.
Wenn du als Betreuer deiner Mutter verkaufst kannst du nicht rechtskräftig ohne Genehmigung des Betreuungsgerichtes verkaufen!!!
Das wird dir vermutlich auch der Notar mitteilen. Die Genehmigung ist idR. Bestandteil des Notarvertrages. Es ist deshalb vor dem Notartermin sinnvoll mit dem zuständigen Rechtspfleger zu besprechen ob es Hinderungsgründe zum geplanten Vertrag gibt.

Zitat:
zum anderen haben meine Mutter und mein Vater dieses Vollmacht - die Verfügung zusammen aufgesetezt, unterschrieben und durch einen Notar beglaubigen lassen. D.h. beide Elterteile waren mit dem Inhalt in Übereinstimmung - dr Inhalt der Verfüung - Vollmacht gilt für beide.
Also hier wird es für mich ein bißchen schwammig. Wenn du eine Vollmacht hast warum wurde denn dann eine Betreuung eingerichtet?
Hast du diese Vollmacht dem Gericht mitgeteilt?
Oder handelt es sich nur um eine Patientenverfügung mit der Anweisung für den Krankheitsfall?

Falls du eine notarielle Vollmacht hast dann solltest du diese schnellstens dem Gericht vorlegen zur Prüfung ob überhaupt noch ein Betreuungsverfahren notwendig ist.

Gruß,
Andreas
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agw ist offline  
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