Ab wann ist ein Mietvertrag rechtsgültig

[sweetmiriam]

Hallo alle zusammen,

ich bin seit kurzem ganz offiziell Ergänzungsbetreuerin in einer Mietsache, und zwar:

Eine Mutter ist Betreuer ihrer Tochter und hat an diese (vorab in Absprache mit dem Sozialamt) ab April 2009 die Dachgeschoss-Wohnung in ihrem Eigenheim vermietet. Da die Mutter als Betreuerin kein "In-Geschäft" machen darf, wurde für den Abschluss des Mietvertrag ich als Ergänzungsbetreuerin ins Leben gerufen.

Begonnen hat dies alles Ende Februar/Anfang März 2009. Nach mehrmaligen Anrufen beim Notariat liegt uns jetzt endlich der "Ergänzungsbetreuer-Beschluss" vor .... dass mit Beschluss vom 16.11.2009 ich als Ergänzungsbetreuer zum Abschluss eines Mietvertrages blablabla.

Nun verlangt das Sozialamt einen Nachweis, ab wann der Mietvertrag "rechtsgültig" ist.

Es kann doch nicht sein, dass rechtzeitig das Sozialamt vom Abschluss des Mietvertrages und der Bestellung einer Ergänzungsbetreuung wusste und nur dadurch, dass das zuständige Notariat masslos überlastet ist und deshalb die Bestellung Monate dauerte, jetzt die Mutter den ihr entstandenen Mietausfall zu tragen hat.

Weiss jemand von Euch Bescheid, wie hier die Rechtslage ist??

Einen netten (eiskalten -18°)Gruß
sweetmiriam

[ronja]

Allzu optimistisch beurteile ich die Situation nicht. Das Problem besteht darin, dass die ursprüngliche Erklärung der Mutter zum Abschluss eines Mietvertrags nicht nachträglich genehmigt wird, sondern diese Erklärung unwirksam ist und eine unwirksame Erklärung eben nicht genehmigt werden kann, sondern neu vorgenommen werden muss. (Etwas anderes wäre eine sogenannte "schwebende" Unwirksamkeit, bei der die ursprüngliche Erklärung genehmigt wird).

Die neue wirksame Vertragserklärung gibt dann eben die Ergänzungsbetreuerin ab. Ich habe auf die Schnelle keine Entscheidung gefunden, die sich mit einem vergleichbaren Fall beschäftigt, lediglich ein Urteil aus dem Jahr 1993, in dem es im Zusammenhang mit § 181 BGB ausdrücklich heißt, dass eine unwirksame Erklärung vom Vormundschaftsgericht nicht genehmigt werden kann.

Ob der wirksame Vertrag auch ein Mietverhältnis für die Vergangenheit oder einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung ab dem Zeitpunkt der tatsächlichen Überlassung rechtswirksam begründen kann, müsste ich noch prüfen. Allzu optimistisch bin ich - wie gesagt - nicht.

Die nächste Frage wäre dann, ob wegen verzögerter Bestellung des Ergänzungsbetreuers ein Anspruch bestehen könnte. Theoretisch sicher denkbar, praktisch kaum durchsetzbar.

[Chesterfield]

Hmmm...
Was wäre, wenn man das Ganze nicht zivilrechtlich, sondern (mit ein wenig Wagemut und Kreativität wohlgemerkt ) sozialrechtlich angeht?

Was kümmert es das Sozialamt, ob und seit wann der Mietvertrag "rechtskräftig" geworden ist...? Das Amt hat gem. § 29 SGB XII die KdU zu leisten "in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen". Das "Mietverhältnis" hat de facto zum 01.04.2009 begonnen, der Mietvertrag war dem Amt vorab bekannt und das Amt hat dem Abschluss zugestimmt. Da gibt's doch sicherlich einen Bescheid über die Leistungen ab 01.04.

Unter Annahme, dass ein Mietvertrag nicht rechtswirksam zustande gekommen ist (was ich mir allerdings kaum vorstellen kann, da ja alleine das konkludente Handeln doch klar ein Mietverhältnis ausweist und evtl. auch rechtlich begründet, oder...?) steht dem Vermieter (allgemein) im Regelfall eine Nutzungsentschädigung zu. Ich würde da mal eine analoge Regelung zu § 546a BGB sehen - eine treffendere Rechtsnorm kenne ich nicht. In den mir bekannten Fällen wurde die Nutzungsentschädigung stets in Höhe der eigentlichen Miete angesetzt.

Haken an der Sache ist natürlich, dass die Mutter Vermieterin ist und die Wohnungen im gleichen Haus liegen - sowas ist oft höchst grenzwertig.
Hätte denn die Mama die Wohnung anderweitig vermietet, wenn die Tochter nicht eingezogen wäre...? Würden der Mama denn tatsächliche Mehrkosten entstehen, wenn die Tochter erst ab Januar 2010 Miete zahlen würde - heißt also: Sind denn tatsächliche Kosten für die Unterkunft aufzubringen seit April...?

Manchmal bewegen sich die Leute meiner Erfahrung nach mit solchen Geschichten haarscharf am Rande des Sozialhilfebetrugs - vielleicht guckt das gegenständliche Sozialamt auch deswegen so genau hin und hakt bei der Rechtskraft nach...


Frage am Rande: Wurde denn wirklich genau geprüft, ob die Betreute nicht evtl. selbst geschäftsfähig ist.....?

[sweetmiriam]

@ Ronja: Vielen Dank !

@ chesterfield: Auch Dir erstmal dankeschön.

Die Tochter ist geistig behindert - die Mutter wurde meines Wissens nach nach Volljährigkeit von der Betreuungsbehörde als Betreuer vorgeschlagen. Die junge Frau arbeitet in einer Werkstätte für Behinderte, somit hat sich Frage nach Geschäftsfähigkeit erledigt.
Die besagte Wohnung war zuvor fremdvermietet (mit ca. 100 Euro mehr Mieteinnahme, als das Soz.Amt einer Einzelperson als KdU zugesteht). Als der Mieter auszog, war die Idee geboren, in dieser Wohnung ein sog. ambulant betreutes Wohnen zu erproben - die Eingliederungshilfe genehmigte u. a. Hilfe zur Freizeitgestaltung.
Diese Art des ABW kostet den Steuerzahler nur einen Bruchteil von ABW einer der beiden hier ansässigen Einrichtungen (derzeit ca. 4.000 Euro). Allerdings sind die Kostenträger jeweils ein anderes Sachgebiet beim hiesigen Soz.Amt, deshalb auch ständig das Gerangel, welche Stelle denn nun für irgendeine Kostenübernahme zuständig ist.

Hier mal Auszüge aus dem Beschluss des Notariats:
Die B. will und soll in einer eigenen Wohnung im Hause der Mutter (der Hauptbetreuerin) leben und das hierfür erforderliche Mietverhältnis eingehen ....
... Das angestrebte Mietverhältnis dient dem Wohl der B. Es soll dazu dienen, sie im Hinblick auf ihr künftiges Leben zu möglichst großer Eigenständigkeit anzuhalten ujnd sie darin einzuüben, ohne sogleich und bis auf Weiteres im erforderlichen Umfang Obhut und Anleitung der im selben Haus wohnenen Mutter entbehren zu müssen ....
... auf Basis eines Mietverhältnisses stattfindet ist sachgerecht, denn es ist der Mutter wirtschaftlich nicht zumutbar, der Tochter die Wohnung unentgeltlich zu überlassen, zumal ein Mietverhältnis mit Dritten ebenfalls nur entgeltlich zu haben wäre ....

Verdacht auf Sozialhilfebetrug - ich denke, Du hast hier den Nagel auf den Kopf getroffen. Und das nur, weil die Mutter der Vermieter ist. Wäre es eine Wohnung im Haus nebenan, alles kein Problem.

Ich danke Euch auf jeden Fall für alle Eure Anmerkungen und Anregungen !!!

Viele Grüße
sweetmiriam

[ronja]

Die Situation sieht doch nicht so schlecht aus:

Einerseits hat das OLG Düsseldorf am 3.2.1993 (3 Wx 34/93) durch Beschluss entschieden: „Eine nach BGB § 181 unwirksame Erklärung kann nicht vormundschaftsgerichtlich genehmigt werden.“


Andererseits besagt § 177 BGB:
§ 177 Vertragsschluss durch Vertreter ohne Vertretungsmacht
(1) Schließt jemand ohne Vertretungsmacht im Namen eines anderen einen Vertrag, so hängt die Wirksamkeit des Vertrags für und gegen den Vertretenen von dessen Genehmigung ab.
(2) Fordert der andere Teil den Vertretenen zur Erklärung über die Genehmigung auf, so kann die Erklärung nur ihm gegenüber erfolgen; eine vor der Aufforderung dem Vertreter gegenüber erklärte Genehmigung oder Verweigerung der Genehmigung wird unwirksam. Die Genehmigung kann nur bis zum Ablauf von zwei Wochen nach dem Empfang der Aufforderung erklärt werden; wird sie nicht erklärt, so gilt sie als verweigert.


Dazu hat das Bayerische Oberste Landesgericht am 22.3.1999 (3St RR 175/98) durch Beschluss festgestelllt::

„Ein gegen § 181 BGB verstoßendes und damit schwebend unwirksames Rechtsgeschäft wird entsprechend § 177 BGB wirksam, wenn der Geschäftsherr es genehmigt.“


Offenbar ging es im ersten Fall um eine unwirksame einseitige Erklärung, während es im zweiten – und wohl auch vorliegenden Fall – um einen Vertrag geht.

Im Klartext heißt das: wenn es eine solche Aufforderung zur Genehmigung nicht gegeben hat, dann kann der Ergänzungsbetreuer den abgeschlossenen Vertrag genehmigen. Damit müsste er ab dem Zeitpunkt gelten, zu dem er geschlossen wurde.

In § 184 BGB heißt es nämlich:
"(1) Die nachträgliche Zustimmung (Genehmigung) wirkt auf den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts zurück, soweit nicht ein anderes bestimmt ist."

Allerdings hat die Rechtsprechung sich auch wiederholt mit Fragen beschäftigt, bei denen es darum ging, dass die nominell an den Angehörigen vermietete Wohnung tatsächlich doppelt belegt war und dieser tatsächlich nur ein Zimmerchen bewohnte. Es sollte also jedenfalls geprüft werden, ob der Wohnraum tatsächlich überlassen wurde und wird.

[sweetmiriam]

@ Ronja

Ich bedanke mich recht herzlich für Deine Anmerkungen und werde diese auf jeden Fall der Mutter so weitergeben.

Habe heute Nachmittag lange mit der Mutter telefoniert: Das Sozialamt hat seit April 2009 die Grundsicherungsleistung der Tochter als Haushaltsmitglied in ihrem Haushalt "weiterlaufen" lassen. Der Mietausfall und Abschlag Nebenkosten belaufen sich incl. Dezember auf mittlerweile ca. 2.800 Euro. Die Mutter selbst ist ohne männlichen Anhang (= Alleinverdiener) und die noch vorhandenen Verbindlichkeiten sind von ihrem Einkommen zu bestreiten (deshalb war die DG-Wohnung auch immer vermietet).

Für mich als absoluten Neuling sehr interessant, wie vielschichtig die Gesetzgebung ist und vor allem auch die Auffassungen und Auslegungen der einzelnen Sachbearbeiter sind.

Dass die Wohnung tatsächlich von der Betreuten bewohnt wird und hier keine Doppelbelegung o. ä. vorliegt, davon haben sich bereits zwei Mitarbeiterinnen der Eingliederungshilfe bei einem Hausbesuch überzeugen können. Aufgrund dieses Hausbesuchs wurde dann auch (im Zusammenhang mit dem ABW) die Hilfe zur Freizeitgestaltung genehmigt.

Ich denke, es wird tatsächlich so sein, wie der Vorredner schon angedeutet hat: Verdacht auf Sozialhilfebetrug.

Ich wünsche Euch Allen noch einen schönen besinnlichen 4. Advents-Abend
sweetmiriam