Wohnungsverkauf mit Hindernissen

[Hamtace]

Sehr geehrte Kolleginnen und Kollegen,

in einem Betreuungsverfahren soll eine ETW verkauft werden.
Die ETW ist mit ca. 55.000,00€ Bankkredit belastet.
Nach Schätzungen ist die Wohnung im derzeitigen Zustand höchstens 40.000.00 € Wert.
Der Betreute selber bewohnt nun ein Pflegheim und ist Sozialhilfeempfänger. Es besteht Mittellosigkeit.
Die Ehefrau des Betreuten starb im Jahre 2012. Die Kinder haben die Erbschaft nach der Mutter alle ausgeschlagen.
Nach Ausschlagung der Kinder ist der Betreute nunmehr alleiniger Besitzer.

Das zuständige Betreuungsgerciht verlangt nun:
1. Bereinigung des Grundbuches
2. Wertgutachten
3. Verkauf der Immobilie


Es sind für Punkt 1 und 2 keine Gelder vorhanden.
Die Bank ist nicht bereit Gelder vorzulegen, um eine Veräusserung nach den betreuungsgerichtlichen Vorgaben zu ermöglichen.

Ich wäre für gute Ideen sehr dankbar.

Mit freundlichem Gruß

Hamtace

[EFB]

Kannst Du die Erbschaft noch ausschlagen?

Du erbst in diesem Fall ja Schulden! Wenn der Betreute bei Kenntnis des Erbfalles vielleicht auch schon geschäftsunfähig war, dann vielleicht Wiedereinsetzung in den ursprünglichen Stand.
Dafür würde ich mir die Genehmigung des Gerichtes holen. Wenn die Ausschlagungsfrist abgelaufen sein sollte, kannst du eventuell eine Nachlassinsolvenz beantragen. Wenn das Gericht dem zustimmt, bist Du den Fall (Verkauf, etc) los....

Nachlassinsolvenzverfahren ? Wikipedia

Vielleicht ein kurzes Gespräch mit einem Notar oder Anwalt für Erbrecht mit Beratungshilfeschein.

Wenn all das nicht mehr funktioniert: Info an das Gericht, dass kein Geld da ist. Punkt.

Wenn Du in Hessen arbeitest, gibt es günstige Gutachten vom Ortsgericht. Ansonsten sind die offiziellen Gutachten teuer.

Frage zwei Makler, die sollen dir schriftlich eine Einschätzung über den Verkaufswert geben....

[Hamtace]

Erstmal vielen Dank für die Antwort.

Die Wohnung war bereits zu 50% im Besitz des Betreuten.
Die Frau ist dann verstorben.
Die Kinder haben alle ausgeschlagen und nun gehört die Wohnung zu 100 % dem Betreuten.

Die Ausschlagungsfrist ist vorbei. In diesem Fall würde es auch nichts bringen. Der Betreute würde ja seine 50% an der Wohnung trotzdem weiter besitzen. Das würde die Sache ja noch komplizierter gestalten.

Ich sitze in NRW. Das Amtsgericht ist keine Hilfe.
Die beharren weiterhin auf:

1. Bereinigung Grundbuch
2. Einholung eines Gutachtens
3. Verkauf der Wohnung

Hatte bereits einem Anwalt vorgetragen.
Der will die Sache nicht annehmen. "Ist ja nichts zu holen."

Bin für alle Anregungen zur Lösung dankbar.

LG

Hamtace

[Fara]

Schon mal mit dem zuständigen Rechtspfleger gesprochen?

Nur aufgrund der Ausschlagungen der Kinder ist der Betreute nicht automatisch Alleinerbe geworden.
Sind Enkelkinder vorhanden? Geschwister der Ehefrau? Die sind ggfs. mit im Boot.

Die Bereinigung des Grundbuchs nach Erbfall ist zwei Jahre nach dem Erbfall kostenfrei.
Die Erteilung eines Erbscheins hingegen kostet Geld.

Ggfs. ist dem Rechtspfleger auch eine Einschätzung des Immobilienwertes durch die beleihende oder eine andere Bank ausreichend. Vllt. auch die eines Maklers, der dann gleich mit dem Verkauf beauftragt wird.

Wenn die Wohnung durch den Betreuten nicht mehr genutzt werden kann, sollte - zur Vermeidung weiterer Kosten zu Lasten des Betreuten - ein Verkauf schon allein und nicht erst nach Aufforderung angestrebt werden.
Der Kostenträger (wenn dieser eintreten muss) wird irgendwann auch seinen Teil vom Kuchen haben wollen.

[die_lotte]

Ich kenne es so, dass man die Wohnung beim Kostenträger z.b dem Sozialamt als Pfand hinterlegt. Der gibt dann ein Dahrlehen bis die Immobilie verkauft ist. Lässt sie sich nicht verkaufen, gehört die Immobilie irgendwann dem Kostenträger.

Wann hat der Betreute bzw. Du Kenntnis von dem Erbe gemacht? Möglicherweise kann man über die Frist, wann Du es Erfahren hast, noch eine Ausschlagung des Erbes beantragen.

Ich mach es inzwischen so, dass ich bei allen Erbschaften von Betreuten erst mal die Ausschlagung beantrage, der Rechtspfleger entscheidet dann über die Genehmigung. Damit ist die Frist gewahrt und man hat genug Zeit in Rücksprache mit dem Rechtspfleger genau zu prüfen, ob bei dem Erbe eine Guthaben oder nur Schulden herauskommen.

Gruß
Lotte

[agw]

Guten Morgen,

Die beharren weiterhin auf:

1. Bereinigung Grundbuch
2. Einholung eines Gutachtens
3. Verkauf der Wohnung

1. Dürfte eigentlich relativ einfach und kostengünstig zu regeln sein. Sprich mal mit der Grundbuchabteilung an deinem AG

2. Brauchst du im Falle eines Verkaufes ohnehin, aber wenn derzeit kein Geld dafür da ist geht es halt nicht. Da ja auch kein Geld nach dem Verkauf übrig bleiben wird wirst du nicht mal einen Gutachter finden der wartet bis der Verkaufserlös fließt. Hexen gehört halt nicht zur Berufsausstattung

3. Es wäre mir neu das du durch das Gericht Arbeitsaufräge erhälst. Sie sollen dir doch mal mitteilen auf welcher Rechtsgrundlage sie dich zu Handlungen auffordern.

In der derzeitigen Lage wäre es ja noch am wahrscheinlichsten das der Gläubiger die Immobilie versteigern läßt. Vielleicht gibt es ja dort noch ein Wertgutachten zur Kreditvergabe.

Gruß,
Andreas

[agw]

Ich kenne es so, dass man die Wohnung beim Kostenträger z.b dem Sozialamt als Pfand hinterlegt.

Das macht in diesem Fall wohl wenig Sinn , denn Hamtace schrieb ja:

Die ETW ist mit ca. 55.000,00€ Bankkredit belastet.
Nach Schätzungen ist die Wohnung im derzeitigen Zustand höchstens 40.000.00 € Wert.

Da die Überschuldung wohl absehbar ist wird es auch kein Darlehen des Sozialamtes geben.

[fwu]

Wenn das Objekt noch 40.000 € wert ist, wird es wohl niemand kaufen, da er es ja lastenfrei erwerben will . Das geht aber nur, wenn an die Bank 55.000 € bezahlt werden.

Man könnte natürlich mit de Bank verhandeln, ob die mit einem Verkauf zu 40.000 € einverstanden sind, und dann für diesen Betrag die Wohnung freigeben . Der Verlust wäre dann 15.000 €.

Andere Alternative wäre, daß die Bank die Zwangsversteigerung einleitet. Frage ist dann, ob die Versteigerung dann mehr als die 40.000 € bringt.

Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, muß der Eigentümer weiterhin das Hausgeld zahlen. Wenn er das nicht zahlen kann, wird die Eigentümergemienschaft nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetz Schritte einleiten.
irgendwo gibts da sowas wie ne Einziehung und Verwertung zugunsten der Eiegntümergemeinschaft.


fwu

[Hamtace]

Geschätzte Kolleginnen und Kollegen,

ich habe gestern nochmal die Zeit genutzt und mit einem Anwalt gesprochen.
Der nimmt die Sache jetzt in die Hand..... Gott sei Dank.

Werde gerne Vortragen, wie sein Lösungsansatz hierzu aussieht.

Vielen Dank für die Antworten und guten Ideen.

Horrido

Hamtace

[BetreuerinEhren]

Ein Lösungsvorschlag: Mit der Bank sprechen und vereinfacht gesagt anbieten: Schulden gegen Wohnung.
Wenn das nicht klappen sollte, kann die Alternativlösung, § 959 ff BGB, im Gesrpäch durchaus erwähnt werden. Ein vernünftiger Sachbearbeiter (oder dessen Vorgesetzter) wird eine Lösung finden.