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13 Monate Odysee und kein Ende ?

Dies ist ein Beitrag zum Thema 13 Monate Odysee und kein Ende ? im Unterforum Wohnungs- und Heimangelegenheiten - Immobilien , Teil der Rechtsfragen im Rahmen des Betreuungsrechts
Guten Tag, liebe Mitforisten ! Trotz intensiver Suche hier und im Rest des www habe ich keine wirklich fundierten Antworten ...


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Alt 16.08.2018, 16:57   #1
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Standard 13 Monate Odysee und kein Ende ?

Guten Tag, liebe Mitforisten !
Trotz intensiver Suche hier und im Rest des www habe ich keine wirklich fundierten Antworten auf meine Fragen gefunden, darum hoffe ich jetzt auf etwas Licht im Dunkel.



Wir haben seit nunmehr 13 Monaten zunehmende Probleme mit dem Kauf eines Grundstückes, entdeckt Ende Mai 2017 bei immonet oder so.
Makler angerufen, von Bayern nach Brandenburg gedüst, und nach Besichtigung den Kauf fest zugesagt. Daraufhin wurde vom Makler ein Notartermin vereinbart.
Es gehört Mutter (95) und Tochter. (ca. 70) zu je 50%, die Mutter wäre etwas vergeßlich, aber fit. Sie hat (leider nur handschriftlich) die Tochter zum Verkauf des Grundstückes ermächtigt.
Dort befindet sich ein Wochenendbungalow, die beiden Frauen können das Grundstück seit Jahren weder nutzen noch pflegen.
Der erste Notartermin am 03.Juli 2017 mußte kurzfristig abgesagt werden, da die Mutter nicht nur vergeßlich sondern vielmehr dement ist, ihren Enkel nicht mehr erkannt hat und dem extra angereisten Notar die Unterschrift zur Beglaubigung zur Vollmacht für ihre Tochter verweigert hat.
Also jetzt kein „normaler“Verkauf mehr sondern mit einer Betreuten in der Erbengemeinschaft.Seit August 2017 steht sie unter Betreuung und seit Dezember 2017 gibt es endlich auch (für den Grundstücksverkauf) eine externe Betreuerin.
Leider läuft hier alles über die Berliner Gerichte, dauert also etwas länger.
Am 10. Januar 2018 konnten wir dann endlich den (ursprünglich aus Juli 2017 übernommenen) notariellen Kaufvertrag unterschreiben.
Zum alten, von den beiden Frauen festgelegten Preis auf Grundlage des offiziellen Bodenrichtwertes 2016.
Die neuen Bodenrichtwerte 2017 für die Region wurden erst am 28. Januar 2018 BESCHLOSSEN und am 28.Februar VERÖFFENTLICHT.(Schriftliche Auskunft des Gutachterausschusses vom Mai 2018).
Die Rechtspflegerin hat sich in ihrer Stellungnahme vom APRIL 2018 gegen einen Verkauf zum ürsprünglichen Preis ausgesprochen, da der Wert gestiegen sei, der Bodenrichtwert höher usw., ihre Zustimmung aber signalisiert, nachdem die Tochter vorgeschlagen hat, daß ihre Mutter mehr als 50% des Kaufpreises bekommt und somit ein theoretischer finanzieller Nachteil der Betreuten vermieden wird.
Soweit so gut, der Notar hat wunschgemäß einen entsprechenden Nachtrag (kostenpflichtig für Mutter und Tochter) verfaßßt, an die Rechtspflegerin geschickt.
Statt der erhofften Zustimmung kam aber diese Woche vielmehr die Info, daß sich jetzt im Juli 2018 die VERFAHRENSPFLEGERIN (die nebenher Immobilien vermakelt), aus ähnlichen Gründen gegen einen Verkauf stellt und auch die Aufteilung des Kaufpreises nicht akzeptiert. Auch das Gutachten des Gutachters läßt sie nicht gelten, bringt vielmehr die „seit Jahren rasant steigenden Preise“ vor. Okay, noch ein paar Jahre Hickhack und die Preise haben sich verfünf-facht 😏.
Über die Einsetzung der Verfahrenspflegerin und ihre Einspruchmöglichkeit wurde die betreute Mutter postalisch informiert - sie hält allerdings mittlerweile ihre Unterbringung für ein Hotel und wartet auf ihren (verstorbenen) Mann, ist also sicher nicht in der Lage, hier eine Entscheidung zu treffen . Sonst stünde sie ja auch nicht unter Betreuung.

Meine Hauptfrage: wir haben zum einzig bekannten und bis dato gültigen Bodenrichtwert gekauft - auch am 10. Januar 2018 gab es noch keine neuen Daten.
Alle anderen qm-Preise sind quasi rein spekulativ.
Welche rechtlichen Mittel haben wir ggfs., um endlich für den vereinbarten Preis unser Grundstück zu bekommen.
Es scheint im Moment nur an der „neuen“Verfahrenspflegerin zu scheitern, die offensichtlich bisher weder die Akte gelesen noch die Betreute gesehen hat, was sich aus ihren Fragen ergibt.
Die Tochter ist völlig am Ende, will endich die Last loswerden, möchte an uns verkaufen, weil wir ja die ursprünglichen Käufer waren und sind, will von Berlin wegziehen usw.
Wir möchten endlich unser Haus dort bauen und einziehen ( wir wohnen seit einem Jahr in Brandenburg, aber eben nicht da, wo wir geplant hatten...)
Vielen Dank für Eure Geduld !

Geändert von lostinlaw (16.08.2018 um 17:17 Uhr)
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Alt 16.08.2018, 17:32   #2
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Die rechtlichen Schritte für einen Hauskauf eines Betreuten sind dir soweit bekannt.


Das Gericht muss diesen Verkauf genehmigen, ohne Genehmigung kein Kauf.



Zitat:
Welche rechtlichen Mittel haben wir ggfs., um endlich für den vereinbarten Preis unser Grundstück zu bekommen.
Das kann schwierig werden da das Gericht und alle anderen Beteiligten ja dafür zu sorgen haben dass etwas nicht unter Wert weggeht. Die ehemalige Vereinbarung wurde schliesslich mit einer Dame getroffen die ihre Sinne nicht mehr alle hatte.


Am besten nehmt ihr euch einen Anwalt- das ist wohl der beste Rat den man hier geben kann.
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Alt 16.08.2018, 17:56   #3
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Standard Vielen Dank

für die Antwort.

Für mich befremdlich war das "plötzliche" Auftauchen der Verfahrenspflegerin und deren jetzt wieder ablehnende Haltung, nachdem ja mit der Rechtspflegerin alles besprochen und einvernehmlich geregelt wurde.
V.a. verzichtet die Tochter ja auf eine 50/50-Aufteilung des Kaufpreises, damit die Betreute eben das bekommt, was die Rechstpflegerin errechnet hat (allerdings nicht anhand des alten, bekannten Bodenrichtwertes vom Januar 2018, sondern erst 3 Monate später anhand des neuen BRW).Ein Gutachten ließ sie auch nicht gelten.
Der Verkauf wurde von Mutter UND Tochter im April/Mai 2017 initiiert, die Tochter ist ja nicht unter Betreuung....und die Betreute erleidet keinen finanziellen Nachteil.
lostinlaw ist offline  
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Alt 16.08.2018, 18:22   #4
ehem. Admin / Berufsbetreuerin
 
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Zitat:
Für mich befremdlich war das "plötzliche" Auftauchen der Verfahrenspflegerin und deren jetzt wieder ablehnende Haltung, nachdem ja mit der Rechtspflegerin alles besprochen und einvernehmlich geregelt wurde
Eine Verfahrenspflegerin ist bei einem Hausverkauf nichts überraschendes sondern normal.



Zitat:
Der Verkauf wurde von Mutter UND Tochter im April/Mai 2017 initiiert, die Tochter ist ja nicht unter Betreuung....und die Betreute erleidet keinen finanziellen Nachteil.
Das ist beim jetztigen Stand leider egal.
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Alt 16.08.2018, 23:26   #5
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Standard In erster Linie ...

..müssen die Rechtspflegerin, die Verfahrenspflegerin und schlussendlich das Gericht dafür Sorge tragen, daß die Rechte der Betreuten gewahrt sind, oder ?
Das wird ja erreicht, denn :

Die Tochter, zur Hälfte Miterbin und Verkäuferin, würde auf den erforderlichen Teil ihres Anteils aus dem Verkausferlös verzichten, damit der Mutter das ausgezahlt werden kann, was den offiziellen Stellen vorschwebt.
Also nicht 50/50, sondern 40/60 oder 30/70,(scheinbar je nachdem, welcher qm-Preis gerade genannt wird).
Nach Aussage der Tochter benötigt ihre Mutter das Geld nicht für die Unterbringung, denn Rente usw. decken alle Kosten und somit würde sie (die Tochter)“ sowieso diesen Anteil über kurz oder lang erben“.

Warum also verweigert die Verfahrenspflegerin hier die Genehmigung, wenn vorher die Rechtspflegerin dieser Aufteilung, die auf ihre Anforderung ja bereits NOTARIELL festgelegt wurde, zugestimmt hat ?
Ob und auf wieviel Geld die Tochter -vorerst- verzichtet, ist doch ihre ganz eigene private Angelegenheit - es geht doch nur darum, daß die Mutter als Betreute ihren Anteil bekommt.


Abendlicher Dank nochmal !
lostinlaw ist offline  
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Alt 17.08.2018, 09:27   #6
ehem. Admin / Berufsbetreuerin
 
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Zitat:
Warum also verweigert die Verfahrenspflegerin hier die Genehmigung, wenn vorher die Rechtspflegerin dieser Aufteilung, die auf ihre Anforderung ja bereits NOTARIELL festgelegt wurde, zugestimmt hat ?
Das kann dir hier einfach keiner sagen!

Jeder Fall ist auch immer ein Einzelfall mit seinen Besonderheiten. Du wirst das direkt vor Ort klären müssen.
Vermutungen bringen dich nicht weiter und wir hier können nur allgemein antworten, nicht Einzelfallbezogen.
Viel Erfolg
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michaela mohr ist offline  
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Alt 17.08.2018, 14:23   #7
FFB
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Zitat:
Zitat von lostinlaw Beitrag anzeigen
In erster Linie ... müssen die Rechtspflegerin, die Verfahrenspflegerin und schlussendlich das Gericht dafür Sorge tragen, daß die Rechte der Betreuten gewahrt sind, oder ?
Ja, so ist es.

Zitat:
Zitat von lostinlaw Beitrag anzeigen
Das wird ja erreicht, denn :

Die Tochter, zur Hälfte Miterbin und Verkäuferin, würde auf den erforderlichen Teil ihres Anteils aus dem Verkausferlös verzichten, damit der Mutter das ausgezahlt werden kann, was den offiziellen Stellen vorschwebt.
Also nicht 50/50, sondern 40/60 oder 30/70,(scheinbar je nachdem, welcher qm-Preis gerade genannt wird).
Nach Aussage der Tochter benötigt ihre Mutter das Geld nicht für die Unterbringung, denn Rente usw. decken alle Kosten und somit würde sie (die Tochter)“ sowieso diesen Anteil über kurz oder lang erben“.
Dann stellt sich allerdings sogar die Frage, ob der Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt überhaupt im Interesse der Mutter ist. Dringend scheint er für die Mutter im Moment jedenfalls nicht, und deshalb entwickelt wohl auch keiner der Beteiligten besondere Eile.

Zitat:
Zitat von lostinlaw Beitrag anzeigen
Warum also verweigert die Verfahrenspflegerin hier die Genehmigung, wenn vorher die Rechtspflegerin dieser Aufteilung, die auf ihre Anforderung ja bereits NOTARIELL festgelegt wurde, zugestimmt hat ?
Vermutlich hat sie nicht verbindlich zugestimmt, sondern höchstens die Genehmigung in Aussicht gestellt. Die Genehmigung erteilt die Rechtspflegerin durch Beschluss. Vielleicht war ihr die Sache dann aber doch zu heikel, um direkt zu entscheiden; deshalb wurde die Verfahrenspflegerin eingeschaltet. Die Verfahrenspflegerin hat kein "Vetorecht", aber ihre Stimme hat erhebliches Gewicht, denn sie soll in besonderer Weise ausschließlich die Interessen der Betreuten vertreten.

Zitat:
Zitat von lostinlaw Beitrag anzeigen
Ob und auf wieviel Geld die Tochter -vorerst- verzichtet, ist doch ihre ganz eigene private Angelegenheit - es geht doch nur darum, daß die Mutter als Betreute ihren Anteil bekommt.
Wenn die Tochter das Grundstück unbedingt loswerden will, könnte sie eine Teilungsversteigerung beantragen. Das kostet aber auch wieder Geld (Wertgutachten, Gerichtskosten) und jede Menge Zeit und Nerven; vielleicht bräuchte sie dazu auch einen Anwalt. Und welchen Einfluss das wieder auf das betreuungsgerichtliche Genehmigungsverfahren hätte, wäre auch eine spannende Frage.
FFB ist offline  
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Alt 17.08.2018, 14:32   #8
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..für die Erläuterungen.

Noch eine Frage: wir haben zum damals bekannten und gültigen Bodenrichtwert „gekauft“, der Notarvertrag im Januar 2018 wurde unterschrieben, BEVOR der neue offizielle BRW 2017 auch nur beschlossen wurde. Entsprechende Mail des Gutachterausschusses liegt vor.
Die Veröffentlichung erfolgte noch später.

Die Verfahrenspflegerin geht allerdings von Preisen aus, die mehr als das Doppelte sind.
Wie gesagt, das zieht sich seit 10. Januar, die erste Stellungnahme der Rechtspflegerin kam im April.
Wenn es in dem Tempo weitergeht, dann wird erst beim dreifachen qm-Preis genehmigt ....

Welcher Wert kann denn nun zugrunde gelegt werden ?
Der offiziell bekannte und am Tag des Vertrages gültige BRW oder der neue oder ein spekulativer qm- Preis ?
lostinlaw ist offline  
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Alt 17.08.2018, 14:53   #9
FFB
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Standard

Zitat:
Zitat von lostinlaw Beitrag anzeigen
wir haben zum damals bekannten und gültigen Bodenrichtwert „gekauft“, der Notarvertrag im Januar 2018 wurde unterschrieben, BEVOR der neue offizielle BRW 2017 auch nur beschlossen wurde. [...]
Die Verfahrenspflegerin geht allerdings von Preisen aus, die mehr als das Doppelte sind. [...]

Welcher Wert kann denn nun zugrunde gelegt werden ?
Der offiziell bekannte und am Tag des Vertrages gültige BRW oder der neue oder ein spekulativer qm- Preis ?
Euer Problem ist, dass ihr bis heute keinen wirksamen Vertrag habt. Wenn der damals vereinbarte Preis heute zu niedrig erscheint, dann wird der Vertrag heute nicht mit diesem Preis genehmigt. Und wenn man vielleicht sogar zu der Ansicht kommt, dass das Grundstück für die Betreute eine gute Kapitalanlage ist, weil in Zukunft weitere Wertsteigerungen erwartet werden, dann wird der Verkauf gar nicht genehmigt.

Die Bodenrichtwerte können eigentlich nur als Anhaltspunkt dienen. Entscheidend ist letztlich die Marktsituation: Könnte man das Grundstück heute zu einem höheren Preis verkaufen? Oder muss man im Grunde froh sein, wenn man überhaupt einen Käufer gefunden hat?
FFB ist offline  
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Alt 17.08.2018, 15:07   #10
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Beiträge: 6
Standard Ohohoh....

..so langsam verläßt mich die Zuversicht....
Rechtspflege und Makler in Personalunion ist vermutlich auch kein Ausschlußkriterium ( letzte Hoffnung) .....
lostinlaw ist offline  
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