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Wohnungsverkauf nur mit Makler?

Dies ist ein Beitrag zum Thema Wohnungsverkauf nur mit Makler? im Unterforum Wohnungs- und Heimangelegenheiten - Immobilien , Teil der Rechtsfragen im Rahmen des Betreuungsrechts
Hallo, bei einer Betreuten muss zügig - zwecks Heimkostenbezahlung - deren (renovierungsbedürftige) Eigentumswohnung (1-Zimmer-App.) verkauft werden. Die demente Betreute lebt ...


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Alt 20.03.2019, 15:18   #1
Berufsbetreuer
 
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Beiträge: 2,642
Standard Wohnungsverkauf nur mit Makler?

Hallo,


bei einer Betreuten muss zügig - zwecks Heimkostenbezahlung - deren (renovierungsbedürftige) Eigentumswohnung (1-Zimmer-App.) verkauft werden. Die demente Betreute lebt seit Monaten dauerhaft in einer Pflegeeinrichtung; das Heim hat schon mit Kündigung bzw. Mahnbescheid gedroht. Ein Antrag auf vorschüssliche Leistungsgewährung wurde beim Sozialamt gestellt, ebenso ein Verkehrswertgutachten in Auftrag gegeben.
Nun würde ein Nachbar die Wohnung ggf. kaufen wollen. Für mich stellt sich die Frage, ob ich einen Verkauf an den Nachbar auf Gutachterbasis veranlassen oder einen Makler beauftragen soll, der - allerdings vermutlich zeitverzögert - einen evt. höheren Erlös erzielen könnte.

Dass der Verkauf einer gerichtlichen Genehmigung bedarf, ist klar.


In diesem Zusammenhang taucht auch die Frage auf, ob schon die Zustimmungerklärung für das (m.E. alternativlose) Darlehen des Sozialamtes gerichtlich genehmigt werden muss (das Amt meint nein) oder nur die Eintragung der Sicherungshypothek beim Grundbuchamt.

Weiterhin erscheint klärungsbedürftig, ob bei der Berechnung des vorläufigen sozialhilferechtlichen Bedarfs der Betreuten auch deren Kosten im Zusammenhang mit der noch vorhandenen ETW berücksichtigt werden müssen; schließlich muss Wohngeld und Strom noch weiterbezahlt werden. Und das mtl. Heimtaschengeld muss ja auch berücksichtigt werden. Dies scheint das Amt allerdings zu ignorieren mit der Folge, dass letzendlich die Betreute beim Heim vorerst weiter in der Kreide steht.


Was meint Ihr?


mfg
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carlos ist offline  
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Alt 21.03.2019, 14:05   #2
§§Reiterin; manchmal Mod
 
Registriert seit: 27.01.2012
Ort: hinterm siebten Berg die dritte links
Beiträge: 1,543
Standard

Zitat:
Zitat von carlos Beitrag anzeigen
Hallo,


bei einer Betreuten muss zügig - zwecks Heimkostenbezahlung - deren (renovierungsbedürftige) Eigentumswohnung (1-Zimmer-App.) verkauft werden. Die demente Betreute lebt seit Monaten dauerhaft in einer Pflegeeinrichtung; das Heim hat schon mit Kündigung bzw. Mahnbescheid gedroht. Ein Antrag auf vorschüssliche Leistungsgewährung wurde beim Sozialamt gestellt, ebenso ein Verkehrswertgutachten in Auftrag gegeben.
Nun würde ein Nachbar die Wohnung ggf. kaufen wollen. Für mich stellt sich die Frage, ob ich einen Verkauf an den Nachbar auf Gutachterbasis veranlassen oder einen Makler beauftragen soll, der - allerdings vermutlich zeitverzögert - einen evt. höheren Erlös erzielen könnte.

Dass der Verkauf einer gerichtlichen Genehmigung bedarf, ist klar.


In diesem Zusammenhang taucht auch die Frage auf, ob schon die Zustimmungerklärung für das (m.E. alternativlose) Darlehen des Sozialamtes gerichtlich genehmigt werden muss (das Amt meint nein) oder nur die Eintragung der Sicherungshypothek beim Grundbuchamt.

Weiterhin erscheint klärungsbedürftig, ob bei der Berechnung des vorläufigen sozialhilferechtlichen Bedarfs der Betreuten auch deren Kosten im Zusammenhang mit der noch vorhandenen ETW berücksichtigt werden müssen; schließlich muss Wohngeld und Strom noch weiterbezahlt werden. Und das mtl. Heimtaschengeld muss ja auch berücksichtigt werden. Dies scheint das Amt allerdings zu ignorieren mit der Folge, dass letzendlich die Betreute beim Heim vorerst weiter in der Kreide steht.


Was meint Ihr?



mfg

Zum Verkauf der Wohnung:
Ein Gutachten oder Kurzgutachten wird auch beim Verkauf ohne Makler erforderlich sein. Die Angaben werden vom Rechtspfleger zur Prüfung der Genehmigungsfähigkeit (Angemessenheit des Kaufpreises) benötigt. Am besten mit dem zuständigen Sachbearbeiter telefonieren.


Zum Darlehn vom Kostenträger:
Die Grundbucheintragung ist genehmigungspflichtig.
Bei der Darlehnsvereinbarung bin ich mir nicht sicher. Die 3, 4 Euro Darlehn wegen der Krankenkassen müssen auch nicht genehmigt werden. Das steht irgendwo in den 60ern SGB XII ... Aber sicher bin ich mir nicht.
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Fara ist offline  
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Alt 22.03.2019, 21:10   #3
Berufsbetreuer
 
Registriert seit: 31.07.2007
Ort: Baden-Württemberg
Beiträge: 2,642
Standard

Danke für die Antwort, Fara.


Ein Gutachten wurde auch erstellt - es liegt mir nur noch nicht vor. Ich stehe nur vor der Frage, jetzt ohne Makler zum Gutachterwert rasch an den Interessenten zu verkaufen oder die Sache einem Makler geben, der vielleicht - was aber länger dauern dürfte - mehr "herausholen" könnte.


Im übrigen scheint die Verfahrensweise nach meinen Recherchen in dem Fall wohl so:


1.) Die Zustimmungserklärung hinsichtlich des Darlehens vom Sozialamt ist von mir zu unterschreiben - ob diese schon genehmigungspflichtig ist, ist fraglich.


2.) Das Sozialamt beantragt den Eintrag einer Sicherungshypothek beim Grundbuchamt und legt diesen mir zur Bewilligung vor. Ich muss diesen dann mit meiner notariell beglaubigten Unterschrift bewilligen.



3.) Dann erfolgt ggf. - mit Genehmigung des Betreuungsgerichts - die Eintragung im Grundbuchamt auf Veranlassung des Sozialamtes.

mfg
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carlos ist offline  
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Alt 21.05.2019, 15:15   #4
Berufsbetreuer
 
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Ort: Baden-Württemberg
Beiträge: 2,642
Standard

Hallo,

ich greife das Thema bzw. die Frage nochmals auf, ob ihr bei einen Wohnungsverkauf grundsätzlich einen Makler beauftragen würdet oder eventuell dies auch alleine regelt.



In meinem bereits geschilderten Fall liegt nun ein Wertgutachten des Gutachterausschusses vor, wobei ich mir aber nicht sicher bin, ob – angesichts der explosiven Marktlage - eventuell ein höherer Verkaufspreis zu erzielen wäre. Darüber hinaus würde mich ein Makler auch entlasten, besonders im Hinblick auf Wohnungsbesichtigungen und Kaufvertrag.


mfg
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Alt 21.05.2019, 16:04   #5
ehem. Admin / Berufsbetreuerin
 
Benutzerbild von michaela mohr
 
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Zitat:
ob – angesichts der explosiven Marktlage - eventuell ein höherer Verkaufspreis zu erzielen wäre.

..... der u.U. von Zinszahlungen wegen Verzug auch wieder teilweise aufgefressen sein könnte.


Der Makler würde dich zwar entlasten aber die Arbeit mit Sicherungsdarlehen, gerichtl. Genehmigung und soweiter bliebe dann wieder an dir hängen. Evtl. rechnet sich das ähnlich wie s.o.


Je nach Lage würde ich das wenn es schnell und einfacher alleine ginge wohl eher selbst regeln. Fara`s Tip ist goldrichtig, besprich das mit dem zuständigen Rechtspfleger.
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michaela mohr ist offline  
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Alt 22.05.2019, 13:43   #6
Held der Arbeit
 
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Ort: Bürostandort Oldenburg/Niedersachsen
Beiträge: 401
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Der Mehrerlös müsste die Kosten für den Makler übersteigen. Als Auftraggeber zahlst Du bzw. dein Betreuter mal eben 5% vom Verkaufserlös.
Der Rechtspfleger kann nur mit gutem Grund einen Erlös unterhalb der Gutachterbewertung genehmigen, alles drüber ist unkritisch, da das Gutachten den aktuellen MARKTwert wiedergeben soll.
Wenn solventer Käufer, dann Rücksprache mit dem RPFL und dann verkaufen.


Mein RPFL wollte zuletzt nicht nur die Grundschuldbestellung sondern auch das Darlehen des SHT genehmigen. Wird die Akte halt noch dicker.
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K.Wagner ist offline  
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Alt 22.05.2019, 14:53   #7
Berufsbetreuer
 
Registriert seit: 31.07.2007
Ort: Baden-Württemberg
Beiträge: 2,642
Standard

Zitat:
Zitat von michaela mohr Beitrag anzeigen
aber die Arbeit mit Sicherungsdarlehen, gerichtl. Genehmigung und soweiter bliebe dann wieder an dir hängen. Evtl. rechnet sich das ähnlich wie s.o.

Da hast Du wohl Recht.....


Zitat:
Mein RPFL wollte zuletzt nicht nur die Grundschuldbestellung sondern auch das Darlehen des SHT genehmigen.

Meiner auch.



Zitat:
Fara`s Tip ist goldrichtig, besprich das mit dem zuständigen Rechtspfleger.
Mach ich.


Wobei ich mir ziemlich sicher bin, dass ich die Wohnung mindestens zu dem Gutachterwert loskreige. Evt. schlage ich noch die Räumungskosten drauf. Falls gar nichts geht, kann ich ja immer noch einen Makler einschalten.....


Danke für die Tipps.


mfg
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Alt 22.05.2019, 21:58   #8
Stammgast
 
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Beiträge: 992
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Mit der Genehmigungspflicht einer darlehensweisen Beantragung von Sozialhilfe hat der Rechtspfleger recht. Schaut mal in § 1822 Nr. 8 BGB.


Wie bei allen anderen Tätigkeiten auch, ist natürlich nur das Betreuerhandeln genehmigungspflichtig. Es gibt also zwei Varianten, die Genehmigungsbedürftigkeit zu umschiffen.


1. Ihr lasst den Antrag auf darlehensweise Gewährung von Sozialhilfe von der betroffenen Person selbst unterzeichnen. Dies setzt natürlich voraus, dass diese noch handlungsfähig (also geschäftsfähig) und handlungswillig ist.


2. Ihr beantragt die Sozialhilfe als Zuschuss. Dass das Sozialamt dennoch bei der Bewilligung eine darlehensweise Gewährung aussprechen wird, ist Behördenhandeln. Es liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Behörde und nicht an eurem Handeln. Damit bedarf es m.E. keiner Genehmigung.




Die Eintragung einer Sicherungshypothek wäre auch dann nicht genehmigungsbedürftig, wenn die Eintragung im Wege einer Zwangsmaßnahme erfolgen würde. Das wollen die meisten Landratsämter aber nicht, weil sie dann arbeiten müssten. Außerdem könnten sie sich dann nicht mehr auf die fehlende Mitwirkung zurückziehen. Das ist nämlich viel einfacher, als selber was tun zu müssen.
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Betreuerwichtel ist offline  
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Alt 22.05.2019, 22:11   #9
Stammgast
 
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Ort: Nordost-Thüringen
Beiträge: 992
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Zitat:
Zitat von Fara Beitrag anzeigen
... Die 3, 4 Euro Darlehn wegen der Krankenkassen müssen auch nicht genehmigt werden. Das steht irgendwo in den 60ern SGB XII ... Aber sicher bin ich mir nicht.



Die sogenannten 60er des SGB XII befassen sich mit der Hilfe zu Pflege und der Überwindung von sozialen Schwierigkeiten von Hilfsbedürftigen.


Ich fände es jetzt müßig, in den Büchern I und X des SGB nachzuschauen, ob es dort so eine Regelung gibt. Denn wenn, ist es hier zu finden, weil dies Verfahrensrecht ist. Allerdings denke ich nicht, dass es so etwas dort gibt. Meiner Ansicht nach ist die im vorherigen Post zitierte Norm auch wegen der kleinen Darlehen zu nutzen. Im Gesetz steht keine explizite Grenze, damit ist jedes Darlehen, egal wie hoch, zu genehmigen.
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Betreuerwichtel ist offline  
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Alt 22.12.2019, 02:48   #10
Ich bin neu hier
 
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Beiträge: 5
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Also ich würde immer einen Makler hinzuziehen. Der Erlös der Wohnung war deutlich höher als das Gutachten. Weiterhin wurde im Kaufvertrag die Entrümpelung vom Käufer festgelegt. Das hat mir viel Arbeit erspart. Ich habe lediglich Transportkosten für Kleinmöbel gezahlt, die meine Betreute mit ins Pflegeheim nehmen wollte.
FeeLara ist offline  
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