Ergänzungsbetreuung für Verkauf ideelle Hälfte an Betreuer

[Schnieder]

Hier mal der Sachverhalt:

Der zu Betreuende musste in ein Pflegeheim umziehen, er ist Eigentümer einer ideellen Hälfte eines Einfamilienhaus. Die andere Hälfte hat er bereits vor mehr als 20 Jahren an seine jetzige Betreuerin übertragen.

Da die Rente und die Ersparnisse für die Heimkosten nicht ausreichen wurde bereits ein Antrag auf Übernahme der ungedeckten Heimkosten beim zuständigen Sozialhilfeträger gestellt.

Die Betreuerin würde die dem zu Betreuenden gehörende Hälfte gerne erwerben, aus diesem Grund wurde ich bestellt.

Meine Fragen:

- ein Verkauf ohne die Einholung eines Gutachtens ist nicht möglich, der zu Betreuende hat seine Ersparnisse aber bereits aufgebraucht und kann daher die Kosten für das Gutachten nicht tragen. Wenn die Betreuerin diese Kosten vorerst übernimmt, möchte sie sicherlich nicht auf den Kosten sitzen bleiben. Wie verfahren?

- der Sozialhilfeträger wird nur darlehensweise leisten und seine Ansprüche wahrscheinlich dinglich sichern, eine Teilungsversteigerung abzuwarten, erscheint mir aber als keine wirklich sinnvolle Variante.

- welche Möglichkeiten habe ich, wenn die Betreuerin sich nicht bereit erklärt die Kosten für den Gutachter vorzuschießen und muss sie hierfür einen Antrag beim Gericht stellen, da sie dem zu Betreuenden ja ein Darlehn gewährt - dann müsste die Ergänzungsbetreuung allerdings auch die Darlehnsaufnahme umfassen - oder sehe ich dies nicht richtig.

Ich hoffe, ich habe alles nachvollziehbar dargestellt.

[Betreuerwichtel]

Ein Gutachten ist meiner Meinung nach nicht zwingend erforderlich. Bei dem Übertragungsvertrag, bei dem die Betreuerin die erste Hälfte des Grundstückes erworben hat, müsste eine Wertangabe enthalten sein (wegen Kosten für Vertrag und Eintragung in das Grundbuch, sowie wegen der Grunderwerbssteuer). Dieser Betrag könnte als Grundlage der Vertragsverhandlungen genutzt werden. Vorab diesbezüglich eine Anfrage an das Gericht stellen, ob mit dem Betrag der Verkauf der anderen Hälfte als angemessen angesehen wird oder nicht. Diesbezüglich ist auch zu bedenken, dass das Grundstück dem Grunde nach wegen dem Bruchteilseigentum wohl sonst nicht verkehrsfähig ist.


Zweite Variante, die Betreuerin lässt über den Grundstückteil ein Gutachten erstellen und tut dies als Antragstellerin. Die Kosten werden bei Vertragsabschluss von der zu zahlenden Summe abgezogen. Auf diesem Wege ist es kein Darlehen und bedarf keiner gesonderten Antragstellung. Beim Genehmigungsverfahren hinsichtlich des Kaufvertrages wird dieses "versteckte Darlehen" dann mit berücksichtigt und genehmigt.


Hinsichtlich des Gespräches mit der Betreuerin lässt sich mit dem Interesse des Grunderwerbes argumentieren, da sonst ausschließlich eine Teilungsversteigerung in Frage käme.

[ufzeer]

Zitat von Betreuerwichtel

Bei dem Übertragungsvertrag, bei dem die Betreuerin die erste Hälfte des Grundstückes erworben hat, müsste eine Wertangabe enthalten sein (wegen Kosten für Vertrag und Eintragung in das Grundbuch, sowie wegen der Grunderwerbssteuer). Dieser Betrag könnte als Grundlage der Vertragsverhandlungen genutzt werden.





Vorab diesbezüglich eine Anfrage an das Gericht stellen, ob mit dem Betrag der Verkauf der anderen Hälfte als angemessen angesehen wird oder nicht. Diesbezüglich ist auch zu bedenken, dass das Grundstück dem Grunde nach wegen dem Bruchteilseigentum wohl sonst nicht verkehrsfähig ist.

Das war vor 20 Jahren, zu den Preisen möcht ich heut eine Immobilie erstehen ...

Zitat von Betreuerwichtel

da sonst ausschließlich eine Teilungsversteigerung in Frage käme.

Was spricht gegen eine Teilungsversteigerung zum Aufheben der GemeinschafT? Da wird dann der 1/2 Teil zum Verkehrswert versteigert und dort kann dann die Teileigentümerin mitbieten.

ideellen Hälfte eines Einfamilienhaus

Wieso ideell? Die Hälfte eines Hauses hat schon noch so seinen reellen Wert ...

[Schnieder]

Die Betreuerin hat mir gestern mitgeteilt, dass sie vor einigen Monaten eine gutachtenähnliche Stellungnahme/Wertermittlung eingeholt hat.

Ich habe mit ihr besprochen, dass sie diese beim Betreuungsgericht einreicht und den Rpfl. bittet mitzuteilen, ob diese Wertermittlung für den Verkauf ausreichend ist.

Parallel wird sie anfragen, ob eine Darlehnsaufnahme für die Kosten des Gutachtens genehmigt würde.

Ich denke, so sind wir auf einem ganz guten Weg.

Alternativ könnte man den Gedanken von Betreuerwichtel aufnehmen und bereits jetzt klären, ob die Gutachtenkosten bei der Kaufpreiszahlung in voller Höhe abgesetzt werden können.

Es wird sich sicherlich zeitnah eine Lösung finden lassen.

[Betreuerwichtel]

Vermögenswerte, die in gemeinsamen Eigentum mehrerer stehen, sind im Regelfall nicht einfach zu teilen.


Dies geht nur bei Geld und geldähnlichen Anlageformen (Aktien, Sparbriefe etc.pp.). Bei Geld ist es am einfachsten verständlich. Ich habe 20.000,00 € und teile die durch die Anzahl der Eigentümer und jeder hat seinen eigenen Haufen. Dies wird Teilung in Natur genannt.


Bei Häusern, Autos, Maschinen, ... geht das natürlich nicht. Auch wenn es sich hier um reelle Gegenstände mit einem reelen Wert handelt, kann man hier, ohne den entsprechenden Vermögenswert zu zerstören, nicht in Natur teilen. Und selbst dann wäre die Frage, wer welchen Reifen, welches Zahnrad oder welchen Ziegelstein erhält. In solchen Fällen spricht man von ideellen Anteilen. Denn laut Gesetz steht jedem Eigentümer der gesamte Gegenstand zu, jedoch nur bis zur Höhe seines Vermögensanteiles.


Der Betreuerin steht am Haus an jedem Stein, an jeder Wasserleitung, jedem Stromkabel, ... jeweils der werthälftige Teil zu. Hierbei spricht man von der ideellen Hälfte. Damit wird nur dargelegt, dass eben nicht das Dach oder der Keller einer Person zusteht, sondern ideell das ganze Haus zur Hälfte der Betreuerin und zur anderen Hälfte der Betreuten.




Die Teilungsversteigerung ist natürlich immer eine Option. Aber sie bringt eben mehr Nachteile als Vorteile.


Zuerst möchte ich hier einen Irrtum beseitigen. Bei einer Teilungsversteigerung wird nicht ein Eigentumsanteil versteigert, sondern immer das gesamt Grundstück (§§ 180 Abs. 1, 15 ZVG)



Zum einen kann man, wenn man das möchte, das geringste Gebot (also das Gebot, welches bei einer Versteigerung auf jeden Fall geboten werden muss) so in die Höhe treiben, dass es den Grundstückswert um eine vielfaches übersteigt (§ 182 ZVG). Damit wäre das Grundstück faktisch unverkäuflich. Zum anderen könnte, wenn das geringst Gebot nur einen Bruchteil des Grundstückswertes beträgt, die Betreuerin selbst mitsteigern und das gesamte Grundstück für einen Bruchteil des Grundstückswertes erwerben. Dies wäre zum erheblichen Nachteil der Betreuten. Eine Genehmigung des Zuschlages ist entbehrlich, da die Genehmigung bereits für die Antragstellung erforderlich ist (§ 181 Abs. 2 S. 2 ZVG).



Es wäre demnach definitiv eine vertragliche Übertragung des Grundstückanteiles anzustreben.