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klein-s 14.08.2009 23:18

Hauskauf über Betreuer
 
Hallo,
bin brandneu hier und hoffe richtig in diesem Forum...
Mein Mann und ich möchten das Nachbarhaus meines Vaters kaufen. Der Besitzer lebt seit einiger Zeit in einem Altenheim und wir betreut. Die Betreuerin gab ein Gutachten in Auftrag und sagte mir, daß ich eine von drei Interessenten bin und das Amtsgericht entscheidet, wer das Haus kaufen darf. Dazu müssen alle drei einen Kaufvertrag durch einen Notar bei Gericht vorlegen. Welche Kriterien sind dem Gericht wichtig? Angegeben wird doch der Verkehrswert laut Gutachten, oder? Oder muss jeder bieten und das Gericht entscheidet sich für das höchste Gebot? Ist das dann nicht eine Versteigerung?
Wir wollen das Haus so gerne kaufen, die Finanzierung steht, mein Sohn freut sich auf den Opa und es wäre einfach eine einmalige Chance. Was kann ich machen, um den Zuspruch zu bekommen?
Hoffentlich kann man mir hier weiterhelfen. Ein grosses DANKE jetzt schonmal...

agw 15.08.2009 02:02

Hallo klein-s,

das Verkehrswertgutachten gibt nur die untere Grenze der Verkaufssumme wieder. Der Betreuer ist natürlich gehalten für seinen Betreuten den größtmöglichen Gewinn zu erzielen. Das Verfahren, das jeder Bieter einen Notarvertrag vorweisen soll kann ich nicht nachvollziehen. Die Entscheidung über den Zuschlag trifft der Betreuer und muss diesen Notarvertrag gerichtlich genehmigen lassen.

Ein wenig was von Auktion hat das ganze Verfahren also schon. :winke:

Schönes Wochenende,
Andreas

Imre Holocher 15.08.2009 22:25

Moin Moin

Die Vorstellung, dass alle Anbieter einen Notariellen Vertrag vorlegen sollen, über den das Gericht dann entscheidet halte ich für Schwachsinn. Welches Gericht macht sich denn so viel Arbeit - und dann auch noch völlig unnötig.

Die Entscheidung über den Hausverkauf trifft die Betreuerin. Diese Entscheidung muss das Gericht genehmigen.

Das Wertgutachten, das erstellt werden muss ist die Richtlinie für den zu erzielenden Verkaufspreis - und keine Untergrenze. Davon träumen vielleicht gar zu eifrige n der Szene. Üblicherweise kann von dem Wertgutachten abgewichen werden. Nach oben ist das kein Problem. Nach unten ist je nach Ansicht des Gerichtes ein Spielraum von ca. 10% drin. Der Immobilienmarkt ist schließlich nicht in Beton gemeißelt. Wenn noch weiter nach unten abgewichen werden soll muss man dies schon gut begründen.

(Ist mir mal passiert, weil das angebotene Haus im Dornröschenschlaf gelegen hat. Leider waren in den dornigen Hecken mehrere Reihen mit Maschen- und Stachel- bzw. Natodraht versteckt, weshalb die Entsorgung viel zu teuer geworden wäre, um das Haus überhaupt zum Preis des Wertgutachtens auf den Markt zu bringen. Ein Interessent war bereit, den ganzen Prütt zu entsorgen, wenn er das Haus deutlich unter dem Wertgutachtenpreis bekommen kann. So ist es dann auch gelaufen.)

Dem Gericht ist wichtig, dass der Verkaufserlös etwa dem Gutachten entspricht und dass es ordentlich über einen Notar läuft (das muss es auch sonst). Ansonsten ist es für das Gericht, dass das Haus verkauft werden muss. D.h. wenn keine Notwendigkeit besteht das Haus zu verkaufen, dann sollte es auch nicht verkauft werden. Eine Immobilie wird üblicherweise (nicht nur) vom Gericht als eine besonders sichere Wertanlage angesehen. Ich durfte z.B. schon mehrfach begründen, warum denn das Haus der Betreuten verkauft werden soll...
Das finde ich eigentlich auch OK und sehe es als eine sinnvolle Kontrollform durch das Gericht an. Spätestens wenn irgendwelche Erben scharf auf die Hütte sind, werden sie Ärger machen, wenn sie weg ist... Da hilft eine gute Begründung gegenüber dem Gericht ungemein um dieses als Rückendeckung zu erleben.

Wer erinnert sich nicht an Frau T. aus SLH, die böse durch die Medien gezogen wurde, weil sie Oma ihr klein Häuschen verkauft hat.

Ach ja, noch was zur Entscheidung der Betreuerin, wer denn nun den Zuschlag bekommt: Natürlich soll so viel Geld wie möglich herausgeschlagen werden. Trotzdem kann die Betreuerin auch anders entscheiden, sie muss dies aber auch begründen können.
("Der Käufer ist ein Vetter dritten Grades" ist keine gute Begründung und sollte besser nicht genommen werden)
Ich habe mich einmal bei einem Hausverkauf für das zweitbeste Angebot entschieden, weil der Bieter mit dem höheren Gebot mir sehr unseriös vorkam und unangenehm drängend und fordernd war. Meine Begründung lautete: Es besteht der dringende Verdacht, dass der Käufer im Nachhinein massive gerichtliche Forderungen erhebt, die den Betreuten voraussichtlich teurer kommen als der geringere Erlös des Zweitbietenden. Das wurde anerkannt.

So nu reichts

Viel Glück
wünscht


Imre

klein-s 02.11.2009 21:38

Hauskauf über Betreuer
 
Guten Abend,

hoffentlich bekomme ich hier Hilfe.
Mein Mann und ich sind seit drei Monaten an einem Haus interessiert, das über einen Betreuer verkauft werden soll.
Vor zwei Wochen haben wir telefonisch die Zusage zum Kauf bekommen und wurden auch schriftlich darauf hingewiesen, einen notariellen Kaufvertrag einzureichen. Das haben wir sofort gemacht.
Heute hat der Betreuer angerufen, um uns mitzuteilen, daß es eine weitere Interessentin gibt und die weitaus mehr bieten möchte.
Er befürchtet eine Beschwerde der anderen Interessentin, falls er nicht das höhere Angebot annimmt.
Wir können aus verschiedenen Gründen nicht mehr bieten, die Finanzierung steht und wir haben eigentlich nur darauf gewartet, daß der Betreuer den Kaufvertrag bei Gericht einreicht und dieser akzeptiert wird.
Jetzt meine Frage: wo stehen wir? Was können wir nun machen?

DANKE!!!

Imre Holocher 02.11.2009 22:56

Moin Moin

Zitat:

Zitat von klein-s (Beitrag 29344)
Guten Abend,


Vor zwei Wochen haben wir telefonisch die Zusage zum Kauf bekommen und wurden auch schriftlich darauf hingewiesen, einen notariellen Kaufvertrag einzureichen. Das haben wir sofort gemacht.

Mich irritiert, dass ein notarieller Kaufvertrag beim Betreuer eingereicht werden sollte. Aber das liegt vielleicht an der Wortwahl:

Als Kaufinteressent reicht man ein Kaufangebot beim Betreuer bzw. Makler ein.

Ein Notarieller Kaufvertrag wird nicht beim Betreuer eingereicht, sondern zwischen Käufer und Betreuer als Vertreter des Verkäufers beim Notar geschlossen.

Dieser Notarielle Kaufvertrag muss dann beim Gericht zur Genehmigung eingereicht werden. (Entweder vom Betreuer oder aber vom Notar, dem vom Betreuer eine sogenannte Doppelvollmacht erteilt worden ist, damit er den Vertrag auch wieder entgegennehmen darf.)

Die Entscheidung, an wen der Betreuer das Haus verkauft, sollte dieser tunlichst vor dem Notartermin treffen. Denn: wenn er schon den Notar zur Arbeit herangezogen hat und einem Käufer das Haus versprochen hat und dann aber den Verkauf nicht vollzieht (z.B. nicht zur Genehmigung einreichen will, weil er ein besseres Angebot erhalten hat), riskiert er die Notarkosten und die Kosten Ihres Aufwandes tragen zu müssen.
(Hier bitte ich mal die Juristen in der Runde um ihren Kommentar. Kann sein, dass ich völlig daneben liege)

Wie weit der Betreuer mit dem Notartermin schon Fakten geschaffen hat, die ihn dazu verpflichten das Haus auch wirklich an Sie zu verkaufen, weiß ich nicht.
Ich gehe aber davon aus, dass er es nicht unbedingt muss. Denn der Betreuer hat bis zum Schluss - also bis zur Übergabe des Vertrages an den Käufer, die erst zur Rechtswirksamkeit führt - die Möglichkeit hat vom Verkauf zurückzutreten.
Durch die Erteilung der Doppelvollmacht spart sich der Betreuer eine Menge Arbeit, verzichtet aber auch auf diese letzte Rücktrittsmöglichkeit, weil der Vertrag schon dann rechtskräftig wird, wenn der Notar die Genehmigung vom Betreuungsgericht erhält und den Vertrag an den Käufer sendet.
(Hier bitte ich noch mal die Juristen in der Runde um ihren Kommentar. Kann sein, dass ich immer noch daneben liege)

MfG

Imre

zeiten 02.11.2009 23:22

Zitat:

Die Entscheidung, an wen der Betreuer das Haus verkauft, sollte dieser tunlichst vor dem Notartermin treffen. Denn: wenn er schon den Notar zur Arbeit herangezogen hat und einem Käufer das Haus versprochen hat und dann aber den Verkauf nicht vollzieht (z.B. nicht zur Genehmigung einreichen will, weil er ein besseres Angebot erhalten hat), riskiert er die Notarkosten und die Kosten Ihres Aufwandes tragen zu müssen.
(Hier bitte ich mal die Juristen in der Runde um ihren Kommentar. Kann sein, dass ich völlig daneben liege)
ja, du liegst daneben. der notar wird vom käufer beauftragt. der muss ihn auch bezahlen. ein immobilienkauf läuft nicht über vorherige versprechen, sondern nur über notarielle verträge, jedenfalls in deutschland. mündliche vereinbarungen in bezug auf immobiliengeschäfte sind nix wert, und uach nicht einklagbar. einzig allein zählt der notarielle vertrag.

ich gehe davon aus, dass ihr den notar beauftragt habt und der den vertrag vorbereitet hat und dieser vertrag von käuferseite (ob jetzt betreuer oder gericht, is ja egal) gegengeprüft wird, von eimen derer notare. so läuft es im normalen immogeschäft ja auch. und zu diesem zeitpunkt is noch alles offen.

pech gehabt, würde ich sagen. solange kein (notarieller) kaufvertag zustande gekommen ist, kann der verkäufer anderweitig verkaufen. mündliche absprachen sind nicht zulässig.

um irgendwelche specials bezüglich betreuungsrecht, geht es hier vermutlich gar nicht.

gruß zeiten

Chesterfield 03.11.2009 08:35

Zitat:

Zitat von zeiten (Beitrag 29350)
ja, du liegst daneben. der notar wird vom käufer beauftragt. der muss ihn auch bezahlen. ein immobilienkauf läuft nicht über vorherige versprechen, sondern nur über notarielle verträge, jedenfalls in deutschland. mündliche vereinbarungen in bezug auf immobiliengeschäfte sind nix wert, und uach nicht einklagbar. einzig allein zählt der notarielle vertrag.

Das ist so nicht ganz korrekt - ich sehe es vielmehr wie Imre.

Wer den Notar beauftragt und die Notarkosten zahlt, ist reine Verhandlungssache und meiner Kenntnis nach nicht gesetzlich festgelegt. Usus in D ist es jedoch, dass der Käufer die Notargebühren zahlt.

Falls einem Interessenten durch Vertragsvorarbeiten Auslagen entstanden sind und dieser Interessent aus bestimmten Gründen dennoch nicht den Zuschlag für das Objekt erhält, kann er prüfen, ob er Schadenersatz für seine Auslagen geltend machen kann. Unter gewissen Umständen ist das möglich - z.B. wenn der Kaufvertrag aufgrund vom Verkäufer verschwiegener Mängel (die vor Unterzeichnung dann doch noch aufgedeckt werden konnten) nicht zustande kommt.
Das bedeutet zwar nicht, dass ein abgelehnter Interessent ohne notar. Vertrag den Kauf einklagen kann - aber er kann dennoch u. U. eben Schadenersatz verlangen.

Ich hab grad ein recht komplexes und kompliziertes Verkaufsverfahren am Start und auf solche Fallstricke achtet der Anwalt des Betreuten akribisch - daher weiß ich das zufällig. ;)

zeiten 03.11.2009 13:57

Zitat:

Zitat von Chesterfield (Beitrag 29357)
- ich sehe es vielmehr wie Imre.

:a040: dann liegt ihr beide falsch. :giggleswe:

chesterfield,
ich glaub, du lässt es dir nochmal von deinem anwalt richtig erklären. das beispiel, was du bringst, is schon in sich verdreht: vor unterzeichnung kommt kein vertrag zu stande. ich nehme an, du meinst "vor erfüllung", nicht "vor unterzeichnung". das ist aber was anderes.

ein verkäufer zwingt doch niemanden einen notar zu beauftragen. da kannst du keine ansprüche geltend machen, außer du hättest eine absprache über die notarskosten für den fall eines nicht zustande kommenden vertrages gemacht.

außerdem, wenn ich das eingeangspost lese, war doch eh klar, dass noch gar nix klar is....

gruß, zeiten

Chesterfield 03.11.2009 14:22

Zitat:

Zitat von zeiten (Beitrag 29377)
vor unterzeichnung kommt kein vertrag zu stande.

Hab ich das behauptet...? :nein:


Zitat:

ich nehme an, du meinst "vor erfüllung", nicht "vor unterzeichnung". das ist aber was anderes.
Nein, ich mein schon das, was ich geschrieben habe.
Hast Du eine juristische Argumentation - oder ist das rein aus dem Bauch bei Dir...? ;)


Zitat:

ein verkäufer zwingt doch niemanden einen notar zu beauftragen. da kannst du keine ansprüche geltend machen, außer du hättest eine absprache über die notarskosten für den fall eines nicht zustande kommenden vertrages gemacht.
Die Notarkosten waren in diesem Zusammenhang auch ganz offen sichtbar nicht gemeint.

zeiten 03.11.2009 15:35

hallo chesterfield, deine post kommen immer so großkotzig und wie rechthaberei rüber. bei mir jedenfalls kommt das so an. hab irgendwie das gefühl, als wolltest du son schwarz-weiß-spiel, wos nen gewinner und verlierer gibt. aber wenn ich’s mir genau überleg, fühl ich mich weder auf der einen noch auf der anderen seite wohl. also: ich spiel nich mehr. :giggleswe:
lg, zeiten :winke:


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