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klein-s 14.08.2009 23:18

Hauskauf über Betreuer
 
Hallo,
bin brandneu hier und hoffe richtig in diesem Forum...
Mein Mann und ich möchten das Nachbarhaus meines Vaters kaufen. Der Besitzer lebt seit einiger Zeit in einem Altenheim und wir betreut. Die Betreuerin gab ein Gutachten in Auftrag und sagte mir, daß ich eine von drei Interessenten bin und das Amtsgericht entscheidet, wer das Haus kaufen darf. Dazu müssen alle drei einen Kaufvertrag durch einen Notar bei Gericht vorlegen. Welche Kriterien sind dem Gericht wichtig? Angegeben wird doch der Verkehrswert laut Gutachten, oder? Oder muss jeder bieten und das Gericht entscheidet sich für das höchste Gebot? Ist das dann nicht eine Versteigerung?
Wir wollen das Haus so gerne kaufen, die Finanzierung steht, mein Sohn freut sich auf den Opa und es wäre einfach eine einmalige Chance. Was kann ich machen, um den Zuspruch zu bekommen?
Hoffentlich kann man mir hier weiterhelfen. Ein grosses DANKE jetzt schonmal...

agw 15.08.2009 02:02

Hallo klein-s,

das Verkehrswertgutachten gibt nur die untere Grenze der Verkaufssumme wieder. Der Betreuer ist natürlich gehalten für seinen Betreuten den größtmöglichen Gewinn zu erzielen. Das Verfahren, das jeder Bieter einen Notarvertrag vorweisen soll kann ich nicht nachvollziehen. Die Entscheidung über den Zuschlag trifft der Betreuer und muss diesen Notarvertrag gerichtlich genehmigen lassen.

Ein wenig was von Auktion hat das ganze Verfahren also schon. :winke:

Schönes Wochenende,
Andreas

Imre Holocher 15.08.2009 22:25

Moin Moin

Die Vorstellung, dass alle Anbieter einen Notariellen Vertrag vorlegen sollen, über den das Gericht dann entscheidet halte ich für Schwachsinn. Welches Gericht macht sich denn so viel Arbeit - und dann auch noch völlig unnötig.

Die Entscheidung über den Hausverkauf trifft die Betreuerin. Diese Entscheidung muss das Gericht genehmigen.

Das Wertgutachten, das erstellt werden muss ist die Richtlinie für den zu erzielenden Verkaufspreis - und keine Untergrenze. Davon träumen vielleicht gar zu eifrige n der Szene. Üblicherweise kann von dem Wertgutachten abgewichen werden. Nach oben ist das kein Problem. Nach unten ist je nach Ansicht des Gerichtes ein Spielraum von ca. 10% drin. Der Immobilienmarkt ist schließlich nicht in Beton gemeißelt. Wenn noch weiter nach unten abgewichen werden soll muss man dies schon gut begründen.

(Ist mir mal passiert, weil das angebotene Haus im Dornröschenschlaf gelegen hat. Leider waren in den dornigen Hecken mehrere Reihen mit Maschen- und Stachel- bzw. Natodraht versteckt, weshalb die Entsorgung viel zu teuer geworden wäre, um das Haus überhaupt zum Preis des Wertgutachtens auf den Markt zu bringen. Ein Interessent war bereit, den ganzen Prütt zu entsorgen, wenn er das Haus deutlich unter dem Wertgutachtenpreis bekommen kann. So ist es dann auch gelaufen.)

Dem Gericht ist wichtig, dass der Verkaufserlös etwa dem Gutachten entspricht und dass es ordentlich über einen Notar läuft (das muss es auch sonst). Ansonsten ist es für das Gericht, dass das Haus verkauft werden muss. D.h. wenn keine Notwendigkeit besteht das Haus zu verkaufen, dann sollte es auch nicht verkauft werden. Eine Immobilie wird üblicherweise (nicht nur) vom Gericht als eine besonders sichere Wertanlage angesehen. Ich durfte z.B. schon mehrfach begründen, warum denn das Haus der Betreuten verkauft werden soll...
Das finde ich eigentlich auch OK und sehe es als eine sinnvolle Kontrollform durch das Gericht an. Spätestens wenn irgendwelche Erben scharf auf die Hütte sind, werden sie Ärger machen, wenn sie weg ist... Da hilft eine gute Begründung gegenüber dem Gericht ungemein um dieses als Rückendeckung zu erleben.

Wer erinnert sich nicht an Frau T. aus SLH, die böse durch die Medien gezogen wurde, weil sie Oma ihr klein Häuschen verkauft hat.

Ach ja, noch was zur Entscheidung der Betreuerin, wer denn nun den Zuschlag bekommt: Natürlich soll so viel Geld wie möglich herausgeschlagen werden. Trotzdem kann die Betreuerin auch anders entscheiden, sie muss dies aber auch begründen können.
("Der Käufer ist ein Vetter dritten Grades" ist keine gute Begründung und sollte besser nicht genommen werden)
Ich habe mich einmal bei einem Hausverkauf für das zweitbeste Angebot entschieden, weil der Bieter mit dem höheren Gebot mir sehr unseriös vorkam und unangenehm drängend und fordernd war. Meine Begründung lautete: Es besteht der dringende Verdacht, dass der Käufer im Nachhinein massive gerichtliche Forderungen erhebt, die den Betreuten voraussichtlich teurer kommen als der geringere Erlös des Zweitbietenden. Das wurde anerkannt.

So nu reichts

Viel Glück
wünscht


Imre

klein-s 02.11.2009 21:38

Hauskauf über Betreuer
 
Guten Abend,

hoffentlich bekomme ich hier Hilfe.
Mein Mann und ich sind seit drei Monaten an einem Haus interessiert, das über einen Betreuer verkauft werden soll.
Vor zwei Wochen haben wir telefonisch die Zusage zum Kauf bekommen und wurden auch schriftlich darauf hingewiesen, einen notariellen Kaufvertrag einzureichen. Das haben wir sofort gemacht.
Heute hat der Betreuer angerufen, um uns mitzuteilen, daß es eine weitere Interessentin gibt und die weitaus mehr bieten möchte.
Er befürchtet eine Beschwerde der anderen Interessentin, falls er nicht das höhere Angebot annimmt.
Wir können aus verschiedenen Gründen nicht mehr bieten, die Finanzierung steht und wir haben eigentlich nur darauf gewartet, daß der Betreuer den Kaufvertrag bei Gericht einreicht und dieser akzeptiert wird.
Jetzt meine Frage: wo stehen wir? Was können wir nun machen?

DANKE!!!

Imre Holocher 02.11.2009 22:56

Moin Moin

Zitat:

Zitat von klein-s (Beitrag 29344)
Guten Abend,


Vor zwei Wochen haben wir telefonisch die Zusage zum Kauf bekommen und wurden auch schriftlich darauf hingewiesen, einen notariellen Kaufvertrag einzureichen. Das haben wir sofort gemacht.

Mich irritiert, dass ein notarieller Kaufvertrag beim Betreuer eingereicht werden sollte. Aber das liegt vielleicht an der Wortwahl:

Als Kaufinteressent reicht man ein Kaufangebot beim Betreuer bzw. Makler ein.

Ein Notarieller Kaufvertrag wird nicht beim Betreuer eingereicht, sondern zwischen Käufer und Betreuer als Vertreter des Verkäufers beim Notar geschlossen.

Dieser Notarielle Kaufvertrag muss dann beim Gericht zur Genehmigung eingereicht werden. (Entweder vom Betreuer oder aber vom Notar, dem vom Betreuer eine sogenannte Doppelvollmacht erteilt worden ist, damit er den Vertrag auch wieder entgegennehmen darf.)

Die Entscheidung, an wen der Betreuer das Haus verkauft, sollte dieser tunlichst vor dem Notartermin treffen. Denn: wenn er schon den Notar zur Arbeit herangezogen hat und einem Käufer das Haus versprochen hat und dann aber den Verkauf nicht vollzieht (z.B. nicht zur Genehmigung einreichen will, weil er ein besseres Angebot erhalten hat), riskiert er die Notarkosten und die Kosten Ihres Aufwandes tragen zu müssen.
(Hier bitte ich mal die Juristen in der Runde um ihren Kommentar. Kann sein, dass ich völlig daneben liege)

Wie weit der Betreuer mit dem Notartermin schon Fakten geschaffen hat, die ihn dazu verpflichten das Haus auch wirklich an Sie zu verkaufen, weiß ich nicht.
Ich gehe aber davon aus, dass er es nicht unbedingt muss. Denn der Betreuer hat bis zum Schluss - also bis zur Übergabe des Vertrages an den Käufer, die erst zur Rechtswirksamkeit führt - die Möglichkeit hat vom Verkauf zurückzutreten.
Durch die Erteilung der Doppelvollmacht spart sich der Betreuer eine Menge Arbeit, verzichtet aber auch auf diese letzte Rücktrittsmöglichkeit, weil der Vertrag schon dann rechtskräftig wird, wenn der Notar die Genehmigung vom Betreuungsgericht erhält und den Vertrag an den Käufer sendet.
(Hier bitte ich noch mal die Juristen in der Runde um ihren Kommentar. Kann sein, dass ich immer noch daneben liege)

MfG

Imre

zeiten 02.11.2009 23:22

Zitat:

Die Entscheidung, an wen der Betreuer das Haus verkauft, sollte dieser tunlichst vor dem Notartermin treffen. Denn: wenn er schon den Notar zur Arbeit herangezogen hat und einem Käufer das Haus versprochen hat und dann aber den Verkauf nicht vollzieht (z.B. nicht zur Genehmigung einreichen will, weil er ein besseres Angebot erhalten hat), riskiert er die Notarkosten und die Kosten Ihres Aufwandes tragen zu müssen.
(Hier bitte ich mal die Juristen in der Runde um ihren Kommentar. Kann sein, dass ich völlig daneben liege)
ja, du liegst daneben. der notar wird vom käufer beauftragt. der muss ihn auch bezahlen. ein immobilienkauf läuft nicht über vorherige versprechen, sondern nur über notarielle verträge, jedenfalls in deutschland. mündliche vereinbarungen in bezug auf immobiliengeschäfte sind nix wert, und uach nicht einklagbar. einzig allein zählt der notarielle vertrag.

ich gehe davon aus, dass ihr den notar beauftragt habt und der den vertrag vorbereitet hat und dieser vertrag von käuferseite (ob jetzt betreuer oder gericht, is ja egal) gegengeprüft wird, von eimen derer notare. so läuft es im normalen immogeschäft ja auch. und zu diesem zeitpunkt is noch alles offen.

pech gehabt, würde ich sagen. solange kein (notarieller) kaufvertag zustande gekommen ist, kann der verkäufer anderweitig verkaufen. mündliche absprachen sind nicht zulässig.

um irgendwelche specials bezüglich betreuungsrecht, geht es hier vermutlich gar nicht.

gruß zeiten

Chesterfield 03.11.2009 08:35

Zitat:

Zitat von zeiten (Beitrag 29350)
ja, du liegst daneben. der notar wird vom käufer beauftragt. der muss ihn auch bezahlen. ein immobilienkauf läuft nicht über vorherige versprechen, sondern nur über notarielle verträge, jedenfalls in deutschland. mündliche vereinbarungen in bezug auf immobiliengeschäfte sind nix wert, und uach nicht einklagbar. einzig allein zählt der notarielle vertrag.

Das ist so nicht ganz korrekt - ich sehe es vielmehr wie Imre.

Wer den Notar beauftragt und die Notarkosten zahlt, ist reine Verhandlungssache und meiner Kenntnis nach nicht gesetzlich festgelegt. Usus in D ist es jedoch, dass der Käufer die Notargebühren zahlt.

Falls einem Interessenten durch Vertragsvorarbeiten Auslagen entstanden sind und dieser Interessent aus bestimmten Gründen dennoch nicht den Zuschlag für das Objekt erhält, kann er prüfen, ob er Schadenersatz für seine Auslagen geltend machen kann. Unter gewissen Umständen ist das möglich - z.B. wenn der Kaufvertrag aufgrund vom Verkäufer verschwiegener Mängel (die vor Unterzeichnung dann doch noch aufgedeckt werden konnten) nicht zustande kommt.
Das bedeutet zwar nicht, dass ein abgelehnter Interessent ohne notar. Vertrag den Kauf einklagen kann - aber er kann dennoch u. U. eben Schadenersatz verlangen.

Ich hab grad ein recht komplexes und kompliziertes Verkaufsverfahren am Start und auf solche Fallstricke achtet der Anwalt des Betreuten akribisch - daher weiß ich das zufällig. ;)

zeiten 03.11.2009 13:57

Zitat:

Zitat von Chesterfield (Beitrag 29357)
- ich sehe es vielmehr wie Imre.

:a040: dann liegt ihr beide falsch. :giggleswe:

chesterfield,
ich glaub, du lässt es dir nochmal von deinem anwalt richtig erklären. das beispiel, was du bringst, is schon in sich verdreht: vor unterzeichnung kommt kein vertrag zu stande. ich nehme an, du meinst "vor erfüllung", nicht "vor unterzeichnung". das ist aber was anderes.

ein verkäufer zwingt doch niemanden einen notar zu beauftragen. da kannst du keine ansprüche geltend machen, außer du hättest eine absprache über die notarskosten für den fall eines nicht zustande kommenden vertrages gemacht.

außerdem, wenn ich das eingeangspost lese, war doch eh klar, dass noch gar nix klar is....

gruß, zeiten

Chesterfield 03.11.2009 14:22

Zitat:

Zitat von zeiten (Beitrag 29377)
vor unterzeichnung kommt kein vertrag zu stande.

Hab ich das behauptet...? :nein:


Zitat:

ich nehme an, du meinst "vor erfüllung", nicht "vor unterzeichnung". das ist aber was anderes.
Nein, ich mein schon das, was ich geschrieben habe.
Hast Du eine juristische Argumentation - oder ist das rein aus dem Bauch bei Dir...? ;)


Zitat:

ein verkäufer zwingt doch niemanden einen notar zu beauftragen. da kannst du keine ansprüche geltend machen, außer du hättest eine absprache über die notarskosten für den fall eines nicht zustande kommenden vertrages gemacht.
Die Notarkosten waren in diesem Zusammenhang auch ganz offen sichtbar nicht gemeint.

zeiten 03.11.2009 15:35

hallo chesterfield, deine post kommen immer so großkotzig und wie rechthaberei rüber. bei mir jedenfalls kommt das so an. hab irgendwie das gefühl, als wolltest du son schwarz-weiß-spiel, wos nen gewinner und verlierer gibt. aber wenn ich’s mir genau überleg, fühl ich mich weder auf der einen noch auf der anderen seite wohl. also: ich spiel nich mehr. :giggleswe:
lg, zeiten :winke:

Chesterfield 03.11.2009 17:47

Zitat:

Zitat von zeiten (Beitrag 29387)
deine post kommen immer so großkotzig und wie rechthaberei rüber.

Weil ich anderer Meinung bin, also Du...?
Weil ich meine Meinung auch gegen Widerspruch behaupte...?
Weil ich ab und an ein wenig zynisch und pointiert zu formulieren neige...?

Weder bin ich allwissend, noch unfehlbar - ganz im Gegenteil.
Also gäb's keinen Grund für Großkotz. Und wenn ich Recht habe - na, dann hab ich das halt. Und wenn ich nicht Recht habe (was durchaus häufig vorkommt) - dann zeig mir doch bitte, wo konkret ich falsch liege. :)

klein-s 07.01.2010 00:30

vielen dank erstmal...
 
...für die ganzen Antworten.
Mittlerweile haben Betreuer und ich uns auf einen Preis geeinigt. Der Vorvertrag wurde vom Vormundschaftsgericht abgelehnt. Ein Hausverkaug wird dort generell nicht für sinnvoll gehalten und es soll ein Hausmeisterdienst beauftragt werden. Der Besitzer wird aber niemals wieder einziehen können. Der Betreuer hat jetzt Einspruch eingelegt. Nun meine Fragen, auf die ich hoffentlich wieder hilfreiche Antworten bekomme:

-Ist ein Einspruch überhaupt sinnvoll? Kann ich mir noch Hoffnungen machen?
-Wer trägt im Falle einer entgültigen Absage die bereits entstanden Notar und Gerichtskosten?
-Erkundigt sich ein Betreuer nicht schon vorher, ob ein Immobilienverkauf überhaupt gestattet wird?

VIELEN DANK!!!

zeiten 07.01.2010 11:38

Zitat:

Zitat von klein-s (Beitrag 31816)
-Wer trägt im Falle einer entgültigen Absage die bereits entstanden Notar und Gerichtskosten?

notar: wie beim milchmann: wer den quark bestellt, zahlt. analog: wer den notar bearuftragt hat, muss die kosten tragen. das wirst du sein. und da is aboslut gar nix dran zu rütteln.

um nochmal auf diese sache mit schadenersatz einzugehen: hier is nix mit schadenerastz oder so was. weil es keinen schadne gibt. du hast lediglich nen vertrag beim notar geordert und den musst du bezahlen.

nun will aber die gegenseite nicht in den vertrag einsteigen. tja, dumm gelaufen. die gründe dafür sind total wurst! kein mensch (betreuer oder sonstwer) muss einen vertrag schließen (d.h. in diesem fall unterschreiben).
im immogescfhäft zählt die auflassnug (das ist das versprechen zum geschäft, sozusagen) - bis dahin ist alles(!) offen. es gibt keinen vertrag zwischen dir und irgendwem (außer zwischen dir un dem notar). wo kein vertrag, da auch kein schadne

gerichtskosten
: wieso und wofür sind die angefallen? wer hat das gericht beauftragt?


Zitat:

-Erkundigt sich ein Betreuer nicht schon vorher, ob ein Immobilienverkauf überhaupt gestattet wird?
ich würd sagen den betreuer als solchen, gibt es nicht. aber clever wärs jedenfalls gewesen, hätte allen beteiligten ne menge arbeit erspart. ich vermute, dass solche verkäufe nur genehmigt werden, wenn die kohle knapp is und das scheint hier nicht der fall zu sein.

wie alt is denn der besitzer? vielleicht wollen die erben gern verkaufen......

gruß, zeiten

klein-s 07.01.2010 12:13

Der Besitzer hat keine Erben, ist Mitte 80.
Gerichtskosten sind doch schon durch die Prüfung des Vorvertrages entstanden. Das ging über den Betreuer. Also zählt auch nicht die schriftliche Aufforderung, einen notariellen Kaufvertrag einzureichen?

zeiten 07.01.2010 12:35

Zitat:

Zitat von klein-s (Beitrag 31825)
Der Besitzer hat keine Erben, ist Mitte 80.

na da kriegte es der staat dann irgendwann. is doch super, da wartest ein paar jahre, da wird das teil eh verscheuert....

Zitat:

Gerichtskosten sind doch schon durch die Prüfung des Vorvertrages entstanden. Das ging über den Betreuer.
ich weiß nicht, wer das zahlt, du in jedem fall nicht...

Zitat:

Also zählt auch nicht die schriftliche Aufforderung, einen notariellen Kaufvertrag einzureichen?
das is ungefähr, wie wenn dir einer sagt aus nem fahrenden zug zu spirngen. kannst du machen, musst aber die konsequenzen selber tragen....

die forderung, dass du nen vertrag vorlegen sollst, ist nur ne forderung, nix weiter. das zählt nix. da kannst du ncihts draus ableiten.
du hättest ablehnen können.... du hättest nen vretrag darüber schließen können, wer die notarkosten bei nicht zustandekommen des kaufs zu tragen hat..... da hätte der betreuer dann drauf eingehen können oder eben nicht....

über welche kosten (summe, meine ich) reden wir denn hier überhaup.....?

klein-s 07.01.2010 21:31

Wenn man alles zusammennimmt ca 2500 Euro. Genaue Zahlen kenne ich noch nicht. Es ist einfach sehr ärgerlich...

zeiten 07.01.2010 23:27

Zitat:

Zitat von klein-s (Beitrag 31850)
Wenn man alles zusammennimmt ca 2500 Euro. Genaue Zahlen kenne ich noch nicht.

hm, wie kommst du denn auf diese summe? erscheint mir ein bisschen viel für nen popeliges schriftstück, sowas haben die doch in der schublade.... die werden doch sonst in abhängigkeit vom umsatz bezahlt. und wo nix umgesetzt is, dürfte eigentlich nich so teuer sein......???

Zitat:

Es ist einfach sehr ärgerlich...
jo, das is es allerdings.

alles gute:winke:

klein-s 07.01.2010 23:39

Die Rückabwicklung der Finanzierung und der Notar musste noch andere Dinge erledigen, bevor er einen Vorvertrag aufsetzen konnte. Da ist einiges falsch gelaufen. Der Betreuer hat da einige Dinge übersehen...

zeiten 08.01.2010 00:01

Zitat:

Zitat von klein-s (Beitrag 31858)
Die Rückabwicklung der Finanzierung

:confused: hm, finanzierung? verstehe nicht. wer finanziert denn dir was ohne vertrag...?

Zitat:

und der Notar musste noch andere Dinge erledigen, bevor er einen Vorvertrag aufsetzen konnte.
verstehe ich auch nicht, was für andere dinge. bisschen recherche wegen grundbucheintragungen und so... aber das is doch standart, das kann eigentlich nciht so teuer sein....

klein-s 08.01.2010 00:06

Die Finanzierung ist abgeschlossen und es kommen Rückabwicklungskosten auf uns zu, wenn der Vertrag nicht zu Stande kommt. Das sagte unser Bankberater.
Er musste verschiedene Urkunden anfordern, da der Besitzer nicht allein im Grundbuch stand. Die verstorbene Ehefrau war auch noch dabei. Das musste also auch noch geklärt werden.
Ich weiß wirklich nicht genau, wie hoch die Kosten sind, die auf uns zukommen.

elpiepe 08.01.2010 17:13

Klassische Prozessschritte beim Immobilienverkauf/Betreuungsgerichtliche Genehmigung
 
Hallo Herr klein-s,

nach meinem Kenntnisstand erfolgt ein Immobilienverkauf klassischerweise in folgenden Prozessschritten:

1. Kaufvertragsentwurf
Voraussetzung ist die grundsätzliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über die Eigentumsübertragung.
Im Fall einer Betreuung benötigt nach meiner Meinung der Verkäufer (hier Betreuer) bereits hier eine grundsätzliche Freigabe zum Verkauf durch das Betreuungsgericht.
Schließlich setzt ein Immobilienverkauf eine Betreuungsgerichtliche Genehmigungen voraus (analog § 1821 BGB Genehmigung für Geschäfte über Grundstücke, Schiffe oder Schiffsbauwerke). Im Rahmen des Freigabeszenarios verlangt das Gericht – wie bereits dargestellt - die Erstellung eines Wertgutachtens (eines gerichtlich vereidigten Gutachters ?).
Danach kann ein Notartermin zur Erstellung eines Verkaufsvertragsentwurfes vereinbart werden. Dies ist die Aufgabe des Verkäufers.
Die Kosten für die Erstellung eines Vertragsentwurfs zählen zu den üblichen Notarkosten beziehungsweise Nebenkosten, die beim Immobilienkauf anfallen.
Der Notar ist dazu berechtigt, die Kosten umgehend zu berechnen.
Diese Notarkosten sowie die anderen Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Kosten für die Leistungen des Grundbuchamts) sind – falls nicht anders vereinbart – vom Käufer zu tragen.
Danach erhalten beide Seiten nochmals Zeit, sich mit dem Entwurf des Immobilienkaufvertrags auseinanderzusetzen, ggf. erfolgt eine anwaltliche Prüfung.
Dieser Kaufvertragsentwurf sollte nach meiner Meinung im Fall der Betreuung dem Gericht zur Freigabe vorgelegt werden.

Ob das Betreuungsgericht verlangen kann und wird, dass mehrere solcher Kaufvertragsentwürfe vorgelegt werden, und, ob es die schlussendliche Entscheidung trifft, an wen und zu welchem Preis, bzw. zu welchem Bedingungen verkauft werde kann, ist eine interessante Frage, die ich jedoch nicht beantworten kann.
Ein Berufsbetreuer, der einen Immobilienverkauf bereits durch geführt hat, sollte den Prozess möglicherweise kennen. Es würde mich jedoch nicht überraschen, wenn es hierzu keine einheitliche Verfahrensweise gibt, sondern das Prozedere je nach Status des Betreuers, bzw. von Gericht zu Gericht/Rechtspfleger, unterschiedlich gehandhabt wird.


2. eigentlicher Notartermin
An diesem Termin wird der notarielle Kaufvertrag von beiden Seiten unterschrieben. Käufer und Verkäufer müssen zum selben Zeitpunkt anwesend sein, wobei es zulässig ist, dass Stellvertreter erscheinen.
Im Fall der Betreuung wird sich der Notar vermutlich die Genehmigung des Gerichtes Betreuungsgerichtes zum Immobilienverkauf vorlegen lassen. Da der Eigentümer alt aktuellem Grundbucheintrag nicht mit dem Verkäufer è Betreuer übereinstimmt.

3. Übertragung des Eigentums
Nach dem Zustandekommen des Kaufvertrags verlässt der Notar beim Grundbuchamt die Umschreibung des Grundbuchs. Durch eine so genannte Auflassungsvormerkung wird die Immobilie dem Käufer „zugesichert.“ Der Verkäufer ist jetzt nicht mehr in der Lage, die Immobilie erneut oder parallel zu verkaufen.

4 Zahlung des Kaufpreises
Nach erfolgter Auflassungsvormerkung kann der Notar den Kaufpreis fällig stellen. In anderen Worten: Er versendet eine Zahlungsauforderung an den Käufer. Anschließend kann der Käufer den Kaufpreis an den Verkäufer überweisen. Ist das erfolgt, so wird durch den Notar die endgültige Eigentumsumschreibung auf den Käufer veranlasst. Der Käufer wird in der ersten Abteilung des Grundbuchs eintragen und ist damit neuer Eigentümer.

5. Eintragung von Grundschulden
Kann der Käufer den Kaufpreis nicht vollständig aus Eigenkapital aufbringen, so ist eine Immobilienfinanzierungerforderlich. In diesem Fall muss der Notar parallel zur Auflassungsvormerkung auch noch eine Grundschuldeintragung veranlassen. Nach erfolgreicher Auflassung und Grundschuldeintragung hat der Käufer den Nachweis über die Auflassungsvormerkung, die Grundschuldbestellungsurkunde und die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung an die Bank weiterzuleiten. Liegen der Bank diese Dokumente vor (und gelten alle anderen Auszahlungsvoraussetzungen als erfüllt) so wird die Bank ihren Anteil überweisen. Anschließend erfolgt auch hier die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer in die erste Abteilung des Grundbuchs.

Grundsätzliche Auskunftspflicht des Notars:
Im Falle von Unsicherheit kann jederzeit mit dem Notar Verbindung ausgenommen werden, dieser ist grundsätzlich auskunftspflichtig und sollte auch den erweiterten Prozess im Rahmen einer Betreuung konkret kennen.

Viele Grüße

Elke Piepenbrink

elpiepe 09.01.2010 15:48

Nachholung einer Verlinkung
 

Hallo,

ich möchte zum letzten Beitrag die fehlende Verlinkung nachholen - sorry.

http://www.quaboo.de/finanzen/baufinanzierung/ablauf-immobilienkauf.php

Die grundsätzliche Beschreibung habe ich der vorstehenden Seite entnommen.
Die Annahmen hinsichtlich der Betreuungssituation sind von mir.


Ich wünsche eine schönes und erholsames Wochenende!


Viele Grüße

Elke

klein-s 09.01.2010 23:27

Hallo!!!

Erstmal vielen Dank für die ausführliche Antwort und den Link. Wie der Kauf von statten geht weiß ich mittlerweile.
Wir haben nur gerade die Situation, daß das Gericht den Vorvertrag bzw einen Verkauf generell abgelehnt hat.
Wir kämpfen jetzt seit einem halben Jahr um das Haus. Das Gutachten wurde bereits im Juli letzten Jahres erstellt. Dann geht man als Interessent doch davon aus, daß der Betreuer das ok zum Verkauf allgemein schon hat. War leider nicht so.
Naja, und nun sitzen wir hier mit dem Vorvertrag, der Hauskauf ist erstmal auf Eis gelegt, haben Notar- und Bankkosten am Hals.
Sehr ärgerlich!!!

Chesterfield 10.01.2010 14:10

Zitat:

Zitat von klein-s (Beitrag 31939)
Wir kämpfen jetzt seit einem halben Jahr um das Haus. Das Gutachten wurde bereits im Juli letzten Jahres erstellt. Dann geht man als Interessent doch davon aus, daß der Betreuer das ok zum Verkauf allgemein schon hat.

Der Fairness halber sollte man wohl tatsächlich festhalten, dass sich der Betreuer hier offenbar nicht besonders ruhmreich verhalten hat.
Ich persönlich sende Vertragsentwürfe grundsätzlich auch an das Betreuungsgericht mit der Anfrage, ob eine Genehmigung denn in Aussicht gestellt werden kann. Das erspart böse Überraschungen - und Geld... und ist letztlich wohl auch der "Musterweg". Das Gericht kann dann gleich hier Einwände aller Art mitteilen und als Betreuer kann ich dann weiter basteln, ohne dass allzu großer Schaden entstehen kann.
Man kann allerdings sogar noch einen Schritt zurückgehen und sagen: Es wäre durchaus angemessen und vom Betreuer auch zu erwarten gewesen, sich bereits vor Beginn von irgendwelchen Vertragsverhandlung mal ganz grundsätzlich mit dem Gericht über die Frage des Verkaufs zu unterhalten...

Das ist nun mein aus eigenen Erfahrungen heraus resultierendes persönliches Befinden.
Ob Justitia hier auch fehlerhaftes Betreuerhandeln (i. S. d. § 1833 BGB i. V. m. § 1908i Abs. 1 BGB) sieht, müsste man prüfen lassen.
Und um mal wieder der lieben Zeiten zu widersprechen :wink3:: Da seh' ich durchaus Chancen für Euch, klein-s. Ich würd' das an Eurer Stelle durchaus mal anwaltlich prüfen lassen.



@ elpiepe:

Naja, so ganz einfach ist das nicht immer, wenn ein Betreuer am Start ist... Wenn man das aber schon so im Detail darstellen möchte, dann aber zumindest inhaltlich fehlerfrei - das ist hier allerdings nicht so ganz gelungen...

Zitat:

...die Erstellung eines Wertgutachtens (eines gerichtlich vereidigten Gutachters ?).

Im Optimalfall: Ja.
Da so ein Gutachten aber eine Menge Geld kosten kann (das nicht immer vorhanden ist), tun's im Zweifelsfall auch 2 oder 3 "nicht vereidigte" Gutachten.
Grundsätzlich gilt nämlich erfahrungsgemäß ohnehin: Je mehr "Gutachten" (oder ähnliche Dokumente zur Verkehrswertschätzung), desto besser. Makler wagen sich z. B. durchaus auch an eine eigenständige Verkehrswertschätzung und vielleicht hat man dann noch Unterlagen vom zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte oder so.
Je breiter die Basis ist, die dem Gericht vorgelegt wird, desto genauer kann es ermitteln und desto klarer kann der Betreuer darlegen, wie er auf den später vereinbarten Kaufpreis kommt.


Zitat:

Danach kann ein Notartermin zur Erstellung eines Verkaufsvertragsentwurfes vereinbart werden.
Ein "Termin" ist dafür eigentlich nicht notwendig: Der Notar erstellt den Entwurf anhand von Angaben der künftigen Vertragspartner und lässt ihn halt auch beiden Seiten per Post / Fax / whatever zukommen. Ggf. können die Vertragspartner dann Korrekturen vornehmen, etc. - bis halt beide Seiten glücklich damit sind.


Zitat:

Dies ist die Aufgabe des Verkäufers.
Das ist nirgendwo verpflichtend vorgeschrieben.
In der Praxis kann es durchaus vorkommen, dass der künftige Käufer sich um den Vertragsentwurf bemüht - hatte ich mal bei einem vergleichsweise "einfachen" Verkaufsfall: Der Käufer wollte es schnell über die Bühne ziehen und hat angeboten, die Organisation zu übernehmen. Hat prima und zügig geklappt, ich hab mir Arbeit gespart, alle waren glücklich. ;)
Soll heißen: Käufer- und Verkäuferseite haben ja letztlich das gleiche Ziel. Wer sich um welchen Teil der Organisation kümmert, ist reine Verhandlungssache.
Das gilt übrigens auch für die Aufteilung der Kosten (Notargebühren, Maklerkosten, sonstige).
In beiden Bereichen gibt es zwar bestimmte "Gepflogenheiten", die sich regional auch durchaus unterscheiden können... aber: "Fix is nix".


Zitat:

Der Notar ist dazu berechtigt, die Kosten umgehend zu berechnen.
Ja, isser - macht er aber im Regelfall nicht. Die Kosten für den Entwurf werden letztlich erfahrungsgemäß gemeinsam mit den anderen Gebühren bis Abschluss des Verfahrens verrechnet und in Rechnung gestellt - außer es kommt zu keinem Abschluss, dann steht der Entwurf natürlich für sich alleine auf der Rechnung.


Zitat:

Dieser Kaufvertragsentwurf sollte nach meiner Meinung im Fall der Betreuung dem Gericht zur Freigabe vorgelegt werden.

Der Teufel steckt im Detail: Eine "Freigabe" durch das Gericht ist nicht erforderlich. Vielmehr soll es um die Frage gehen, ob eine Genehmigung in Aussicht gestellt werden kann.
Das ist eine Art "Was wäre wenn...?"-Spiel: Der Betreuer fragt das Gericht, ob es denn diesen Vertrag so genehmigen würde, wenn er es denn hypothetisch beantragen würde. Das Gericht teilt formlos mit, ob es das tun würde oder nicht (und ggf. warum). Durch das hypothetische Getue vermeidet man harte Fronten und Konsequenzen.
Eine "Freigabe" wäre etwas völlig anderes.


Zitat:

Ob das Betreuungsgericht verlangen kann und wird, dass mehrere solcher Kaufvertragsentwürfe vorgelegt werden, und, ob es die schlussendliche Entscheidung trifft, an wen und zu welchem Preis, bzw. zu welchem Bedingungen verkauft werde kann, ist eine interessante Frage, die ich jedoch nicht beantworten kann.

Nein, kann es nicht und wird es auch nicht.
Ob und zu welchen Konditionen der Betreuer verkauft, ist letztlich seine Entscheidung im Rahmen des pflichtgemäßen Ermessens.
Die Vorlage von mehreren Vertragsentwürfen bei Gericht auf einmal wäre unsinnig und nicht notwendig - das Gericht hat hier keine auswählende Entscheidung zu treffen.
Es prüft stattdessen jeden Vertrag(sentwurf), den es vorgelegt bekommt, für sich dahingehend, ob eine Genehmigung anhand klar definierter Kriterien erteilt (bzw. in Aussicht gestellt) werden kann oder nicht. Gibt es z.B. mehrere Interessenten und wird der "Zuschlag" nicht dem Höchstbietenden gegeben, wird das Gericht ganz berechtigt nach dem Grund dafür fragen und die Genehmigung ggf. verweigern.
Es schreibt dem Betreuer im Regelfall aber nicht grundsätzlich vor, wie er seine Vertragsverhandlungen zu gestalten hat und mit wem
Theoretisch sind hiervon zwar durchaus Abweichungen in Form von z.B. "Weisungen" durch das Gericht denkbar... das kommt aber m. E. nur in besonderen, extremen Ausnahmefällen und Umständen vor.

Ergo: Der Betreuer trifft die Entscheidung, an wen und zu welchen Konditionen verkauft wird. Das Gericht prüft die Entscheidung und genehmigt sie (oder halt nicht).


Zitat:

An diesem Termin wird der notarielle Kaufvertrag von beiden Seiten unterschrieben. Käufer und Verkäufer müssen zum selben Zeitpunkt anwesend sein, wobei es zulässig ist, dass Stellvertreter erscheinen.

Auch das ist zu absolut formuliert - es gibt mehrere denkbare Varianten, abhängig vom Einzelfall und den Vereinbarungen der Vertragspartner.


Zitat:

Im Fall der Betreuung wird sich der Notar vermutlich die Genehmigung des Gerichtes Betreuungsgerichtes zum Immobilienverkauf vorlegen lassen. Da der Eigentümer alt aktuellem Grundbucheintrag nicht mit dem Verkäufer è Betreuer übereinstimmt.

Das stimmt so nicht.
Zunächst gibt der Betreuer seine Erklärung in Form einer Unterschrift ab. Dann erst wird diese Erklärung in Form des unterschriebenen Vertrages dem Gericht zur Genehmigung vorgelegt.
Mit dem Grundbucheintrag hat das gar nix zu tun.
Natürlich muss sich jedoch der Betreuer durch Vorlage seines Betreuerausweises (und eines persönlichen Ausweisdokuments, sofern der Notar ihn nicht bereits kennt) zur Vornahme der Erklärung stellvertretend für die betreute Person legitimieren.

stracciatellamaus 15.01.2010 10:31

Bei alles Euphorie über den Hausverkauf, sollte der Betreuer erstmal prüfen ob die angeordneten Aufgabenkreise überhaupt zum Abschluss eines notariellen Hausverkaufvertrages ausreichen! Des Weiteren muss auch der Betroffene (soweit möglich) zum Hausverkauf angehört werden. Es kann durchaus sein, dass der Betroffene nicht verkaufen will oder auch an bestimmte Personen nicht verkaufen will. Das Betreuungsgericht wird im Rahmen seiner Genehmigungserteilung den Betroffenen (sofern möglich) persönlich anhören oder einen Verfahrenspfleger bestellen.

Mit freundlichen Grüßen
Stracciatellamaus

Chesterfield 15.01.2010 12:29

Naja, es wurde ja hier aus Betreuer-Sicht geschrieben...


Zitat:

Zitat von stracciatellamaus (Beitrag 32122)
Bei alles Euphorie über den Hausverkauf, sollte der Betreuer erstmal prüfen ob die angeordneten Aufgabenkreise überhaupt zum Abschluss eines notariellen Hausverkaufvertrages ausreichen!

Hmmmm... Vermögenssorge...?
Soooo viel zu prüfen is' da ja nu' nich'.... :wink3:


Zitat:

Des Weiteren muss auch der Betroffene (soweit möglich) zum Hausverkauf angehört werden.
Das ist für den Betreuer verfahrensrechtlich ja an sich weniger relevant - und um die Handlungsweise des Betreuers geht's ja.


Zitat:

Es kann durchaus sein, dass der Betroffene nicht verkaufen will oder auch an bestimmte Personen nicht verkaufen will.
Naja, zweckmäßigerweise klärt das der Betreuer ja bereits deutlich vor Antragstellung bei Gericht mit dem Betroffenen ab...

stracciatellamaus 15.01.2010 21:27

@Chesterfield
Ich sehe anhand des Anmeldedatums, wir hatten noch nicht das Vergnügen. :naegelmachen: Ich bin seit 10 Jahren Diplom-Rechtspflegerin (FH) beim Betreuungsgericht und habe es durchaus schon erlebt, dass mir notarielle Verträge zur Genehmigung vorgelegt wurden ohne ausreichenden Aufgabenkreis. Inwieweit hier auch der Notar Prüfungspflicht hätte, lass ich mal dahingestellt.

Das die Anordnung der Vermögenssorge zum Hausverkauf berechtigt, wird durchaus unterschiedlich gehandhabt. Bei manchen Gerichten reicht die Vermögenssorge aus, bei manchen Gerichten wird die Verwaltung und der Verkauf des Hauses explizit angeordnet, da es auch spezielle Vorschriften zu Grundstücksgeschäften gibt.

Ebenso verhält es sich mit dem Willen des Betroffenen. In der Regel trifft der Betreuer Vernunftsentscheidungen, die persönliche Anhörung des Betroffenen durch den Rechtspfleger sieht allerdings oft anders aus. Da ist nix deutlich abgeklärt.

Mit freundlichen Grüßen
Stracciatellamaus

Chesterfield 16.01.2010 22:25

Ja... dann hallo erstmal.... :winke:

Zitat:

Zitat von stracciatellamaus (Beitrag 32152)
,,, und habe es durchaus schon erlebt, dass mir notarielle Verträge zur Genehmigung vorgelegt wurden ohne ausreichenden Aufgabenkreis.

Na, hoffentlich nicht von Berufsbetreuern... :d010:
Gut, ehrenamtlichen Betreuern fehlt da vielleicht schlichtweg manchmal das Wissen, oder? Anders könnte ich mir so einen wilden Fauxpas nicht erklären.

Zitat:

Bei manchen Gerichten reicht die Vermögenssorge aus, bei manchen Gerichten wird die Verwaltung und der Verkauf des Hauses explizit angeordnet, da es auch spezielle Vorschriften zu Grundstücksgeschäften gibt.
Tatsächlich...?
Das ist dann wohl vergleichbar mit der Frage, ob die Kombination Gesundheitsfürsorge und Aufenthaltsbestimmung den Aufgabenkreis Unterbringungsangelegenheiten "beinhaltet" oder ob dieser separat angeordnet werden muss.Was meinst Du denn persönlich zu dieser Trennung "Vermögenssorge" und "Hausverkauf" - ich seh's "denkgesetzlich" eher kritisch...


Zitat:

Ebenso verhält es sich mit dem Willen des Betroffenen. In der Regel trifft der Betreuer Vernunftsentscheidungen, die persönliche Anhörung des Betroffenen durch den Rechtspfleger sieht allerdings oft anders aus.
Das bezieht sich hoffentlich auch wieder auf Ehrenamtler und nicht auf "Professionelle" - ansonsten wäre ich doch sehr frustriert... :wink3:

elpiepe 27.01.2010 20:53

Hallo, an die Beiden klein-s,

Zitat:

„…und nun sitzen wir hier mit dem Vorvertrag, der Hauskauf ist erstmal auf Eis gelegt, haben Notar- und Bankkosten am Hals“…






Hinsichtlich der Bankkosten ist mir nicht ganz klar, um welche Kosten es hier konkret geht.
Grundsätzlich könnten, im Zusammenhang wie Sie ihn schildern, aus meiner Sicht nur zwei Arten von Kosten seitens der Bank an Sie herangetragen werden.

Zum einen die Kosten für ein Wertgutachten. Aufgrund der Gesetzgebung sind Baufinanzierer/Banken dazu verpflichtet, auf der Basis von Wertgutachten über die Kredit Vergabe für Häuser oder Eigentumswohnungen zu entscheiden. Einige Institute geben die Kosten dieser Verpflichtung an die Kunden weiter. Dies geschieht offensichtlich auch dann, wenn die Darlehensvergabe nicht zustande kommt.
Ein entsprechendes Urteil des Landgerichts Stuttgart von 2007 sieht die Rückzahlung der Kosten des Wertgutachtens vor, da diese Kosten von der Bank übernommen werden müssen. Nach meinem Informationsstand gibt es hierzu bereits Klagen durch die Verbraucherzentralen. Eine endgültige Klärung durch den Bundesgerichtshof (BGH) ist jedoch noch nicht gegeben. Dennoch kann es sich lohnen, die Bank mit dieser „Meinung“ zu konfrontieren, um eine Rückerstattung der Kosten für ein Wertgutachten zu erreichen, sollte es sich bei den Ihnen entstandenen Kosten um solche handeln.

Die zweite Kostenart, die ich mir in diesem Zusammenhang vorstellten könnte, sind Bereitstellungszinsen.
Kreditinstitute verlangen Bereitstellungszinsen, wen sie die Kreditmittel nach der Bewilligung bereitstellen haben, da ab diesem Zeitpunkt Refinanzierungskosten für die Banken anfallen.
Da davon auszugehen ist, dass die Bank darauf bestand, dass der Darlehensvertrag durch ein Grundpfandrecht abgesichert hätte werden müssen, setzt die Bewilligung dieses Darlehensvertrages wiederum eine Eigentumsübertragung voraus. Diese ist nach deutschen Recht, und unter Einhaltung des Abstraktionsprinzips, erst mit einen notariellbeurkundetenKaufvertrages, der notariell beurkundete Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) und der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch vorzogen. Also, ohne vorherige Eigentumsübergang keine Kreditbewilligung. Erst nach der schriftlichen Kreditbewilligung und der Fixierung der Darlehensauszahlungstermine sowie dem Abschluss eines Darlehensvertrages können Bereitstellungszinsen seitens der Bank verlangt werden.
Reine Bearbeitungsgebühren sind bei Baudarlehen eher unüblich und können ebenfalls erst nach Kreditgewährung in Rechnung gestellt werden.
Auch hier kann es sich lohnen, die Bankkosten zu hinterfragen und die Forderung ggf. als ungerechtfertigt zurückzuweisen bzw. zurückzufordern. Solange jedoch eine Hoffung besteht, dass der Immobilienverkauf dieses Objektes doch noch zustande kommt, sollte der Wert einer „stehende Finanzierungszusage“ in die Gesamtbetrachtung einbezogen werden.

Was die Kosten des Notars zum Vorvertrag angeht, so kann ich lediglich sagen, dass es eine entsprechende Kostenordnung gibt, die die Höhe der jeweiligen (Beratungs)leistung definiert. Grundsätzlich (heißt, dass es Ausnahmen geben kann) gilt, der, der den Notar beauftrag, erhält auch die (aufgeschlüsselte?) Kostenrechnung.

Zur den Leistungen des Notars VOR der Beurkundung gehören standardmäßig folgenden Aktionen:

· Vorbesprechung mit den Vertragsbeteiligten hinsichtlich ihrer Zielvorstellungen.
Informationen über die generellen Regelungsmöglichkeiten.

· Prüfung des Grundbuchs, um die Eigentümerdaten und etwaige
Belastungen für den Verkäufer-Eigentümer festzustellen, die in der
Gestaltung und Abwicklung des Grundstückkaufvertrages berücksichtigt
werden müssen (in der Regel durch Löschung im Zuge der Abwicklung).

· Erstellung eines Entwurfs eines sachgerechten und ausgewogenen Kaufvertrages.
Unparteiliche Beratung der Vertragsbeteiligten und umfassende, objektive und neutrale Aufklärung über alle Rechtsfolgen des Kaufvertrages.
Der Notar hat dabei besonders darauf zu achten, dass Käufer und Verkäufer keine ungesicherten Vorleistungen bei der Abwicklung des Grundstückskaufes erbringen.

· Rechtzeitige Übersendung des Vertragsentwurfes die Vertragsparteien, so dass sie sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinandersetzen können und im Vorfeld weitere offene Fragen klären können.

Wurden diese Leistungen so auch erbracht? und analog der Kostenordnung für Notare aufgeschlüsselt abgerechnet?
Bundesnotarkammer - Über die Notare - Notarkosten


Zumindest die Einholung des Grundbuchauszuges wurde, wenn ich Ihren Ausführungen richtig folgen konnte, bei der Darlehensprüfung nochmals vorgenommen und in Rechnung gestellt.

Was die Theorie des „fehlerhaftes Betreuerhandeln“ angeht, so schließe ich mich durchaus der Meinung von Mr. Chesterfield an. Eventuell besteht hier die Möglichkeit, diese Kosten als „Schadensersatzforderung“ gegen den Betreuer geltend zu machen.
Nach meinem Informationsstand besteht für den Betreuer eine Rahmenversicherung über das Betreuungsgericht, die solche Forderungen gegebenenfalls abdecken kann.
Auch hier sollte die Bewertung der Durchsetzungsmöglichkeiten sowie die Aufgabe von bisherigen Verhandlungspositionen in die Gesamtschau einbezogen werden. Zumal Ihnen nach meiner Einschätzung nicht bekannt ist, welche konkreten Weisungen das Betreuungsgericht an den Betreuer zu welchem Zeitpunkt herantragen hat.


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