Wohnungskündigung / Nachlassverwaltung

[Anni]

Liebe Forengemeinde,

kann mir jemand das hier ein wenig aufdröseln:

Meine Betreute ist Mitglied einer Erbengemeinschaft nach dem verstorbenen Ehemann, ich bin auch für die Nachlassverwaltung im Rahmen der Erbengemeinschaft zuständig. ZUm Nachlass gehört u.a. eine Wohnung, die so schnell wie möglich (da Schulden getigt werden müssen) verkauft werden muss.
Mieter der Wohnung laut Mietvertrag: Der Sohn meiner Betreuten, dessen Ehefrau und meine Betreute (!). Reell bewohnt wird sie vom Sohn und dessen Familie.
Die Wohnung lässt sich aber nach Aussage des Maklers vermietet kaum verkaufen (ist plausibel), daher wird eine Kündigung des Mieters erwogen. Kündigungsgrund wäre hier die schlechte Verwertbarkeit, Kündigung also an für sich machbar. Meine Betreute ist auf das Geld aus dem Nachlass unbedingt angeweisen, da Heimkosten gezahlt werden müssen. Die Kündigung muss in der Erbengemeinschaft per Mehrheitsbeschluss beschlossen werden, dann muss die Kündigung m.E. allen Mitmietern gegenüber ausgesprochen werden. Ein Mehrheitsbeschluss in der Erbengemeinschaft kommt nur zustande, wenn auch ich für meine Betreute zustimme.

Mein Problem: Meine Betreute möchte ihren Sohn aus persönlichen Gründen nicht rauskündigen. Wäre eventuell ein Wunsch, an den ich wegen ihrer finanziellen Situation nicht gebunden wäre.

Dazu kommt aber, dass meine Betreute ja Mitmieterin ist - demzufolge müsste ich als ihre Vertreterin in der Erbengemeinschaft auch ihr als Privatperson kündigen, oder? Klingt nach Insichgeschäft oder wie seht ihr das?
Kann ich dann überhaupt in der Erbengemeinschaft mit über die Kündigung abstimmen und mich dann an der Kündigung beteiligen?

Ich habe übrigens (nach Mehrheitsentscheidung) die Einsetzung eines Nachlassverwalters beantragt, das Klima unter den Miterben ist unerträglich. Ich hoffe, das Nachlassgericht wird dem Antrag folgen, bis dahin wird es aber noch etwas dauern. Bezüglich der Wohnungskündigung drängt aber insofern die Zeit, als dass die Kündigungsfrist 3 Monate beträgt und nur zum Schluss eines Kalendermonats (also jetzt Ende Januar, dann erst wieder Ende Februar) gekündigt werden kann. Die Miterben drängen auf Kündigung und drohen mir schon mit Schadensersatzklagen (Schaden wäre ggf. nachweisbar), falls ich die Zustimmung nicht umgehend erteile, so dass noch bis Ende Januar gekündigt werden kann.

Danke und viele Grüße
Anni

[stephan1]

Hallo Anni,

erstmal gilt: Mietrecht bricht Kaufrecht.

Für eine Mietvertragskündigung müssen besondere Interessen des Eigentümers vorliegen.
Bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung ist mindestens eine Kündigungs-Sperrfrist von 3 Jahren vorgesehen.
Stellt die Mietvertragskündigung für die dort wohnende Familie eine besondere Härte dar ?

Unter Würdigung aller relevanten Tatsachen würde ich für die Betreute die Heimkosten bei Sozialamt geltend machen, bis der "Wohnungsverkauf" geregelt ist - das kann lange dauern.

[Anni]

Hallo Stephan,

wenn eine Immobilie verkauft werden muss (hier auf jeden Fall, sonst keine Erbauseinandersetzung bzw. Nachlassabwicklung möglich, Erben sind auf das Geld angwiesen) und dies auf Grund der Vermietung kaum möglich ist, dann liegt durchaus ein anerkannter Kündigungsgrund vor. Anhaltspunkte für eine besondere Härte gibt es nicht.

Problem bezüglich Sozialamt: Dies geht wegen des zu erwartenden Erbes nur per verzinslichem Darlehen in Vorleistung, dieses muss per Erbteilverpfändungsvertrag dinglich abgesichert werden. Wird sich aber wohl nicht vermeiden lassen.

Grüße
Anni

[stephan1]

Zitat von Anni

Die Wohnung lässt sich aber nach Aussage des Maklers vermietet kaum verkaufen (ist plausibel)

Selbstverständlich lässt sich eine Wohnung mit Mietern verkaufen.
Es gibt genug Wohnungs-Käufer, die den Mieter übernehmen und z.B. weiterhin Miete kassieren möchten.
Im Übrigen: Der Vermieter muß durch das Mietverhältniss an der konkreten Verwendungsabsicht gehindert werden, eine bloße Erschwerung genügt nicht. Bundesgerichtshof vom 28.01.2009 (Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung als Kündigungsgrund)

[Imre Holocher]

Hallo Anni

Alle machen Druck? Und Du sollst springen, aber subito??? Klasse!!!

Also: Erst mal zurücklehnen, denn du darfst nichts überstürzen.

Darlehn Sozialamt: Hake wg. der Verzinsung nach, ob diese tatsächlich statthaft ist (da bin ich mir gar nicht so sicher, dass das Sozi das auch darf).
ansonsten kannst Du das Darlehn annehmen und im Gegenzug eine Absicherung über eine Sicherungshypothek an dem Wohneigentum anbieten.

Den Miterben kannst Du in aller Ruhe den Stinkefinger zeigen. Sie haben Dich nicht zu drängen. Wenn Deine Betreute möchte, dass ihr Sohn in der Wohnung verbleibt, dann kannst Du nicht einfach gegen ihren Willen dem Sohn kündigen. Frage diesbezüglich doch mal beim Rechtspfleger nach, wie der das sieht. Wenn der Dir bestätigt, dass Du nach dem Willen Deiner Betreuten zu handeln hast, dann kann die Sippschaft herumpupen, so viel sie will.
Die finanzielle Situation bzgl. der Wohnung ist über eine Sicherungshypothek indirekt geregelt, da der Geldwerte Anteil an der Wohnung dann abgetreten ist.

So wie Du das Geschildert hast, ist die Sippschaft nur auf das Geld (Verkaufserlös der Wohnung) aus und hofft in der Betreuerin eine willige Erfüllungsgehilfin gegen die Betreute zu finden.
Genau um das nicht zu sein bist Du zur Betreuerin bestellt worden. Die Betreute kann sich gegen diese Bagage nämlich nicht mehr wehren und würde sonst irgendwo in billig verschimmeln dürfen/müssen.

Ich wünsche Dir viel Energie und gute Nerven

MfG

Imre

[Anni]

Vielen Dank für Eure Beiträge.

Was das Darlehen vom Sozialamt angeht, so hat der zuständige Sachbearbeiter selbst erst mal recherchieren müssen und seine Recherchergebnisse in Kopie übermittelt. Nachdem was ich da gelesen habe und selbst nachlesen konnte, ist hier wohl nur ein verzinsliches Darlehen möglich, welches über besagten Erbteilverpfändungsvertrag mit Eintragung ins Grundbuch abgesichert werden muss.

Bezüglich Besprechung der Sache mit dem Rechtspfleger: leider ist hier bei uns in Ba-Wü das Betreuungsgericht beim Notariat angesiedelt und es gibt keine Rechtspfleger, man muss bei Fragen immer an den Notar selbst herantreten. Der hier zuständige ist gerade arbeitsmäßig voll bis obenhin, da überlegt man schon, wegen was man anruft.

Noch am Rande:
Diese Betreuung, oder besser gesagt vor allem der Teil mit der Nachlassverwaltung, ist die zeit- und nervenaufreibendste Sache, mit der ich in der Betreuungsarbeit bisher zu tun hatte. Bei den Miterben stehen sich zwei verfeindete Familienclans gegenüber und ich vertrete eben in der Erbengemeinschaft den einen. Ich will jetzt gar nicht weiter darauf eingehen, einer der Miterben ist extrem unangenehm - dreht einem Aussagen im Mund rum, lässt einen bei Gesprächen keinen Satz zu Ende bringen, behauptet kleine aber wesentliche Unwahrheiten, schreibt Beschwerdebriefe über mich ans Gericht... - macht nach außen aber einen sehr seriösen und keineswegs einfach gestrickten Eindruck.

Ich will mit dieser Person nicht mehr als unbedingt nötig (und das ist leider noch jede Menge) zu tun haben und habe deshalb die Einsetzung eines Nachlassverwalters für die "Restabwicklung" des Nachlasses beantragt, was jedoch sicher noch ein paar Tage dauern wird.

Liebe Grüße,
Anni