Kündigung Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs

[ufzeer]

Hallo,

folgender Sachverhalt hat sich mir aufgetan:
meine Betreute 69 (vormals Betreuung nun Vorsorgevollmacht) wohnt in einem Haus zur Miete. Bis 2011 waren sie und Ihr Ehemann Eigentümer des Hauses (gekauft 1985). Mit dem Käufer (der nun der Vermieter ist) vereinbarten die Vertragsparteien im Kaufvertrag eine dreijähige "vergünstigte" Miete, ab Verkaufsdatum gibt es also einen Mietvertrag indem die dreijährige Mieterhöhungsfreiheit verzeichnet war. Der Mietvertrag war zu meiner Überraschung unbefristet. Wenige Wochen nach dem Verkauf verstarb nun leider der Ehemann meiner Betreuten. Kurz danach fing der Vermieter (nach meiner Wahrnehmung) an, die verbliebene Mieterin irgendwie zu "gängeln" (aus dem Vorgarten wurden ohne ihre Zustimmung sämtliche Bäume abgesägt, 2 große Bäume ließ er im Garten ohne Zustimmung absägen, 1,30 cm Stumpf blieb aber stehen), es lag nahe, das es ihm Recht wäre sie zieht möglichst schnell aus damit er eine höhere Miete erzielen kann. Dies hörte erst auf, als ich ihn deutlich in die Schranken verwies.

Dies fiel zeitgleich mit dem Eintritt der Betreuungsbedürftigkeit: Anfang 2012 erlitt meine Betreute einen multplen Hinrschlag. 2012-2014 war häusliche Intensivpflege (24 h Pflegekraft, Angehörige) angesagt. Der Zustand verbesserte sich ein wenig. Im Moment sieht es so aus, dass sie Pflegestufe II hat, GdB 100% (mit fast allen Merkzeichen), Hirnleistung ist eingeschränkt, körperlich natürlich deutlich eingeschränkt, depressiv, soziale Anpassungsschwierigkeiten.

Die Miete ist günstig und liegt (deutlich) unter dem Durchschnitt. Nach Ablauf der 3 Jahren trat der Vermieter 2015 an mich heran und signalisierte, dass er gerne mehr Miete hätte. Dabei "drohte" er mir schon mit der Aussage "er könne ja auch Eigenbedarf anmelden". Ich bat ihn sein Mieterhöhungsbegehren doch bitte schriftlich zu stellen. Diese folgte dann auch sogleich. Im Ersten Zug versuchte Haus&Grund als sein Vertreter 20 % Mieterhöhung durchzubringen. Mit Hinweis auf die Kappungsgrenzenverordnung habe ich denen das um die Ohren gehauen. Im August 2015 gab es dann also eine 15 % Mieterhöhung. Freunde wurde der Vermieter und ich dann nicht mehr und ich dachte damit wäre dann erstmal 3 Jahre Ruhe.

Nun kam die Kündigung mit 3 monatiger Kündigungsfrist mit der Begründung sein Sohn würde im Sommer Vater werden und lebt zur Zeit in einer Wohnung im Nachbarort ohne Kinderzimmer und das Haus wäre ideal da es auch u.a. nah an seinem Betrieb (wo der Sohn arbeitet) liegt.

Der Vermieter ist Unternehmer und verfügt über mehrere Mietshäuser. So ist z.B. die andere Haushälfte auch in seinem Besitz und vergünstigt an einem Mitarbeiter vermietet. Sein Sohn wurde Juni 2015 als Geschäftsführer in das HR eingetragen, merkwürdigerweise mit Wohnort nicht dem Nachbarort. Für mich sieht das danach aus, als wenn der Eigenbedarf nur als Alibi dient, um das Haus neu zu vermieten um eine höhere Miete zu bekommen.

Die Betreute würde nach ihrer Aussage sehr gerne dort wohnen bleiben, am liebsten bis zum Ende. Die Räumlichkeiten sind nicht optimal, aber es hat sich alles so gut eingespielt, das ich befürchte eine räumliche Änderung würde ihr System komplett durcheinander bringen (das Pflegebett steht im alten Wohnzimmer, die Räumlichkeiten sind groß genug, dass sie sich gut mit dem Rollstuhl bewegen kann, Erdgeschoss). Zudem ist sie mit dem Pflegedienst gut eingespielt und hat dort ihre Bezugspersonen gefunden. Eine vergleichbare Wohnung im Erdgeschoss wäre unmöglich zu finden.
Ich unterstütze den Wunsch dort zu bleiben und halte ihn auch für richtig im Interesse der Betreuten.

Meine Fragen wären:

1. ist hier ein Härtefall begründet? (Pflegestufe II, wohnt schon 30 Jahre dort, würde einen deutlichen finanziellen Schaden erleiden, da die Miete sehr günstig ist, usw.)
2. in diesem speziellen Fall (erst Eigentümer, ab 2011 Mieter) ist die Kündigungsfrist nicht gem. §573c eher mit 9 Monaten anzunehmen ("Überlassung" VS "Vermietung" ist die Zeit als Eigentümerin anzurechnen?)?
Ist dann die Kündigung unwirksam auch wenn "hilfsweise und rein vorsorglich kündigen wir ... zum nächstmöglichen Termin" aufgeführt ist?
3. Wenn ich der Kündigung widerspreche, begründe ich das detailiert (also verschieße mein Pulver sogleich) oder behalte ich mir noch was im Ärmel für die Klage?
4. Würde das Argument greifen "kündige doch für Eigenbedarf die Mieter nebenan die keinen Härtefall haben", sprich der Vermieter genug andere Möglichkeiten hat seinen Eigenbedarf zu befriedigen?
5. Evtl. nochmal ein klärendes Gespräch mit dem Vermieter suchen und auf den Härtefall hinweisen?

Da ich mich mit Mängelrügen (Abfluss verstopft, usw) des lieben Friedens Willen mit zurück gehalten habe, jetzt guter Zeitpunkt damit anzufangen?

Über Tipps und Hinweise würde ich mich sehr freuen! Vielen Dank für eure Mühe!

[michaela mohr]

Kurz und bündig: das ist ein Fall für einen Mietrechtsanwalt.

Sich als Betreuer an die ganzen Fallstricke in einer derartigen Mietsache selbst zu wagen erscheint mir tollkühn.

[Betreuerwichtel]

Ich kann mich nur Michaela anschließen, "kaufe" dir Sachverstand ein. Das kannst du notfalls mittels BerH finanzieren und im Klagefall PKH beantragen.

[ufzeer]

So um mal ein kleines Feedback zu geben:

natürlich wollte ich jetzt hier keine Rechtsberatung. Im Nachhinein denke ich, dass es durchaus zu den Aufgaben des Betreuers (hier bin ich ja "nur" Vorsorgebevollnächtigter) gehört eine Erwiderung zu schreiben.

Ich hatte es so gelöst, dass ich im Namen der Vollmachtgeberin in den Mieterschutzbund eingetreten bin. Der hat nach meiner Vorlage die Erwiderung geschrieben.

Zu meinen Fragen:
immer die Frist bei sowas ausnutzen und nicht sofort antworten, logisch dadurch hat man im schlimmsten Fall noch ein wenig Zeit mehr rausgeholt.

Die Frage der Überlassung fand ich spannend, wusste der Anwalt auc hnichts konkretes zu sagen. Entscheidungen dazu gibt es nicht. Ein Lehrstuhl meinte "Überlassung = gegen Mietzahlung. Und nicht die Wohnzeit (auch als Eigentümer)).

Den Mieterschutzverein hätte ich mir durchaus sparen können. Evtl. erst ab Klageeingang .... für eine Rechtschutzversicherung war es eh zu spät.

Die Tage habe ich den Vermieter einfach mal angerufen der war stinkesauer und hat mich "beschimpft" ich sei ein Fuchs und hätte gewonnen, er macht nix mehr ...

Soweit so gut erstmal.

gibt es eigentlich eine Frist, bis wann er Räumungsklage eingereicht haben muss nach Kündigungserwiderung?