Staffelmiete Mietschulden über Jahre

[Leuchtturm-H]

Moin,

ich habe aktuell eine Betreuung, wo die Betreute ein Staffelmietvertrag abgeschlossen hat. Die Kaltmiete erhöht sich alle 2 Jahre automatisch um 3 Prozent. Die Mieterin hat aber die Mietzahlungen seit 4 Jahren nicht angepasst. Zum Glück hab ich einen netten Vermieter vor mir.

Nun möchte der Vermieter die aktuelle Kaltmiete und auch die Rückstände der letzten 2 Jahre haben.

Die aktuelle Kaltmiete wird natürlich umgehend per Dauerauftrag gezahlt.

Die Rückstände der letzten 2 Jahre belaufen sich auf ca. 800 Euro und übersteigen schon 2 Monatsmieten. Ich rede von Glück, dass der Vermieter keine Kündigung ausspricht. Die Rückstände können aber auch kurzfristig bezahlt werden.

Zur Rechtssicherheit frage ich dennoch, ob die Rückstände gefordert werden können? Ich sehe da ein Anspruch gem. § 195 BGB. Aber vielleicht gibt es ja mir nicht bekannte Hürden. z.B. unterlassen Zahlungsaufforderungen? Mit Staffelmiete hatte ich noch nie zu tun.

Wenn alles korrekt ist, habe ich mit dem Vermieter abgesprochen, bis Mitte nächsten Monat zu bezahlen.

Der Leuchtturm

[Pichilemu]

Zitat von Leuchtturm-H

Die Kaltmiete erhöht sich alle 2 Jahre automatisch um 3 Prozent.

Steht das genau so im Mietvertrag?


In einem Staffelmietvertrag muss die Mieterhöhung als Geldbetrag in Euro und Cent angegeben werden. Wenn lediglich eine Prozentangabe im Mietvertrag angegeben ist, ist der gesamte Staffelmietvertrag unwirksam.

[Mächschen]

Der Fall ist nicht ganz einfach und bedarf mehrerer Schritte:

1. Ist die Staffelmietvereinbarung wirksam?

@Pichilemu
Das sehen die Gerichte anders, also wenn das falsch im Mietvertrag steht, ist ein Mietvertrag über die beginnende Staffel zu Stande gekommen.
Von einigen Gerichten wird auch die Meinung vertreten, dass dann Mieterhöhungsverlangen die unwirksame Staffelmietstufe jeweils dennoch nicht überschreiten dürfen.

2. Steht in der Überweisung etwas wie z.B. lfd. Miete oder Miete für Folgemonat?
Wenn nicht kann der Vermieter eine Zahlung jeweils auf die älteste Forderung anrechnen, heißt hier, nix Verjährung, ansonsten regelmäßige Verjährung.


Ich denke, eine Kündigung ohne vorherige Mahnung wäre in dem Fall rechtsmissbräuchlich und unwirksam, aber lass es nicht drauf ankommen.


Ich sehe hier den Vermieter im Recht, vorausgesetzt, es sind keine Fehler im Mietvertrag.

[Pichilemu]

Zitat von Mächschen

@Pichilemu
Das sehen die Gerichte anders, also wenn das falsch im Mietvertrag steht, ist ein Mietvertrag über die beginnende Staffel zu Stande gekommen.

Welches Gericht sieht das anders?


Die Angabe der Staffeln als Geldbetrag ist eine gesetzliche Pflicht (§ 557a BGB) und kann nicht abgedungen werden. Es ist nicht die Aufgabe des Mieters, aus einer Prozentangabe die konkrete Miete zu errechnen, die er zahlen soll. Wenn also im Mietvertrag nur Prozentangaben enthalten sind, ist der gesamte Staffelmietvertrag unwirksam.
Das hat zur Folge, dass ein "normaler" Mietvertrag auf unbestimmte Zeit (also kein Staffelmietvertrag) abgeschlossen wurde. Bei einem normalen Mietvertrag ist eine Mieterhöhung zulässig, aber eben nicht rückwirkend, und damit gäbe es für das Verlangen des Vermieters keine Grundlage.

[Mächschen]

AG Hannover – Az.: 443 C 4261/22 – Urteil vom 21.02.2023
Beispielsweise

[Pichilemu]

Das ist eine Indexmiete (§ 557b BGB) und etwas anderes als eine Staffelmiete.

[Mächschen]

Aber im Kern geht es um das gleiche, sich als Vermieter auf die unwirksame Klausel zum Nachteil des Mieters zu berufen, dürfte ein Verstoß gegen Treu und Glauben § 307 BGB sein.

[Pichilemu]

Es ist gedreht wie gewunden, es bleibt dabei, dass der Vermieter nicht rückwirkend Miete verlangen darf, wenn sich die ursprüngliche Staffelmietvereinbarung als unwirksam herausstellt, weil dort nur Prozentangaben enthalten sind. Das ist dann das Pech des Vermieters.

Auch die Mieterhöhung mit Wirkung für die Zukunft hätte sich in dem Fall an den Voraussetzungen der § 558ff BGB messen lassen müssen (insbesondere hinsichtlich der Fristen), sodass die Anpassung des Dauerauftrags möglicherweise etwas vorschnell war.

[Leuchtturm-H]

Moin,

Danke für die Hinweise. Ich werde die Sache mit dem Vermieter klären. Zum Glück streben alle Seiten eine gütige und zukünftige rechtssichere Einigung an.

Aber richtig, es stehen nur die Prozentbeträge im Mietvertrag ohne Zahlen.

Der Mietvertrag wurde 2006 abgeschlossen. Bis 2020 wurden die nur prozentualen Staffeln von der Mieterin übernommen.

Hat jemand ein Tipp, wie man aus der Sache für alle Seiten fair raus kommt?

Der Leuchtturm

[Mächschen]

Zuerst einmal kann man bis 2020 zu viel gezahlte Miete nicht mehr zurückfordern wegen der regelmäßigen Verjährung.

Auch kann man davon ausgehen, dass die seit 2020 gezahlte Miete durch konkludentes Handeln vereinbart worden ist.
Eine andere Rechtsauffassung wäre, dass insgesamt nur die ursprünglich vereinbarte Miete geschuldet wird, also der Vermieter die Differenz seit 2021 zurück erstatten müsste.

Dann gibt's noch zwei Sichtweisen bzgl. künftiger Mieterhöhungen, siehe vorstehende Diskussion.


Aus meiner Sicht sollte man daher mit dem Vermieter eine Vereinbarung treffen, die die Höhe der Miete sowohl für die Vergangenheit, als auch für die Zukunft regelt, nützt ja keinem, wenn man mehrfach vor Gericht landet wegen der Miethöhe

Der Vermieter wird wahrscheinlich die unwirksame Staffelmietvereinbarung durch eine wirksame Vereinbarung ersetzen wollen.
Der Mieter wird wahrscheinlich so wenig Miete wie möglich zahlen wollen.

Da muss man also einen Kompromiss finden.

Dazu sollte man erstmal gucken, wie sich die seit 2020 gezahlte Miete und die ortsübliche Vergleichsmiete gegenüberstehen und, ob ggf. Modernisierungen anstehen...

Beispielhaft könntest Du dem Vermieter vorschlagen:
- Miete 2020 gilt seit 01. Xxxxx 2020 als vereinbart
- Künftige Mieterhöhungsverlangen, z.B. nach § 558, 559 oder 559e BGB dürfen die Miete, die jeweils bei Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung geschuldet werden würdende Miete nicht übersteigen

Ggf. noch
- ab 01. Xxxxx 2024 wird Miete X (z.B. Miete 2020 × 1,03) vereinbart