lebenslanges Wohnrecht - welcher Vermögenswert - Berechnung Wert

[wibi]

Hallo über die Suche bin ich leider noch nicht fündig geworden:
Der Sachverhalt:
Betreute, neu übernommen.
Betreute (64 Jahre) hat ihr Haus 1998 verkauft und vom Käufer ein lebenslanges wohnrecht in einer Wohnung dieses Hauses bekommen (nebst aller Nebenkosten-so steht es im Notarvertrag) Im Grundbuch steht, dass sie statt des Kaufpreises "X" dieses Wohnrecht bekommt.
Nun wohnt sie aber in einer anderen Sozialwohnung, weil der Hauseigentümer die Wohnung wohl künftig als Ferienwohnung nutzen will. Er zahlt ihr die Kaltmiete. Für Die Nebenkosten kommt ihr Jobcenter auf.

- Wie erfasse ich dieses Wohnrecht wertmäßig?
- Welche Berechnung müsste ich anstellen, würde ich versuchen, dieses Wohnrecht an den Hauseigentümer zu verkaufen?


(Ich bin die rechtliche Betreuerin, keine familiären Verknüpfungen)

[Betreuerwichtel]

Wichtig wäre es, hier die genaue Ausgestaltung des Wohn(ungs)rechtes zu erfahren. Wie ist der genaue Wortlaut im Notarvertrag?


Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus und wohnt sie noch in einer Wohnung ebendieses Hauses oder wohnt sie außerhalb des veräußerten Hauses?

[wibi]

Hier der korrekte Auszug aus dem Notarvertag:

Frau X. hat sich dahingehend entschieden, in dem Grundbesitz kostenfrei incl. aller üblichen Betriebskosten wohnen zu bleiben. Sie verzichtet somit auf die Zahlung des ihr zustehenden Barkaufpreises in Höhe von xx.000 DM.

weiter heißt es:

an dem in § 1 des Hauptteils dieser Urkunde näher bezeichneten Grundbesitz Blatt XX ein lebenslanges Recht (Wohnungsrecht) des Inhalts, daß er berechtigt ist, sämtliche Räume der sog. Wohnung Nr. 1 des Erdgeschosses gem. beigefügtem Plan unter Ausschluß des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Gegenstand des Wohnungsrechs ist auch die gemeinsame Nutzung der Gartenfläche.

Der Berechtigte erhält das Recht von dem jeweiligen Eigentümer zu verlangen, daß dieser auf eigene Kosten den Berechtigten in ausreichendem Umfang mit Strom, Wasser und Wärme versorgt und die Entsorgung von üblicherweise anfallendem Abwasser und Hausmüll sicherstellt.
Der jeweilige Eigentümer ist verpflichtet die für die Ausübung des Wohnrechts benötigten Gebäude einschließlich der für den gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Anlagen zu unterhalten. Es gelten im übrigen die gesetzlichen Bestimmungen.

Es handelt sich um ein MFH, aber sie wohnt gar nicht mehr dort, sondern in einer benachbarten Stadt, in einer Sozialwohnung. Ich fahre mir heute das Haus ansehen, lt. Internet ist es ein Ferienappartment, wo man FeWo´s mieten kann.

[Pichilemu]

Das Wohnrecht als solches ist unverkäuflich, ich würde aber vermuten, dass wenn der Eigentümer mit der Umnutzung des Gebäudes als Ferienhaus die Nutzung des Wohnrechts vereitelt, der Kaufvertrag insoweit anfechtbar ist und dann wieder der volle Kaufpreis fällig wird.


Ist aber definitiv ein Fall für einen Anwalt.

[Imre Holocher]

Moin moin

Das ist sicherlich ein Fall für dienen Fachanwalt.
Bisher ist auch nichts dazu gesagt, ob das Wohnrecht auch dann noch gilt, wenn die Betreute nicht mehr da wohnt, sondern wo anders - und wie hoch der dann zu veranschlagende monatliche Wert ist, der gezahlt werden müßte.

MfG

Imre

[Betreuerwichtel]

Wichtig ist, dass dies kein


Wohnrecht (§ 1090 BGB),


sondern ein


Wohnungsrecht (§ 1093 BGB)



ist.


Scheint nicht wichtig zu sein, ist es aber. Das eine ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit und das andere ist ein Nießbrauch. Dieser ist viel weitreichender und schließt unter anderem den Eigentümer der Wohnung von der Nutzung zu 100% aus. Eine Umwandlung der Wohnung in eine Ferienwohnung ist für die mit dem Recht behaftete Wohnung damit ausgeschlossen.






Ist d. B. von sich aus aus der Wohnung ausgezogen oder auf Veranlassung des Eigentümers?


Wenn sie von sich aus ausgezogen ist, hat sie m.E. Pech hinsichtlich der Kostenübernahme der Ver- und Entsorgungskosten. Sollte der Eigentümer jedoch auf Auszug gedrängt haben, muss er m.E. auch die Kosten für Strom, Wasser, Müll und Abwasser am neuen Wohnort deiner Betreuten zahlen.




Eine Rückgewähr des Rechtes an den Erwerber (Löschungsbewilligung) wäre nur nach erheblichen Abstandszahlungen möglich. Damit kann ich nur in das Horn meiner Vorposter tuten. Lass dich von einem Fachanwalt beraten.

[Betreuerwichtel]

Zitat von Imre Holocher

Moin moin

Das ist sicherlich ein Fall für dienen Fachanwalt.
Bisher ist auch nichts dazu gesagt, ob das Wohnrecht auch dann noch gilt, wenn die Betreute nicht mehr da wohnt, sondern wo anders - und wie hoch der dann zu veranschlagende monatliche Wert ist, der gezahlt werden müßte.

MfG

Imre

Das ist bei dinglich gesicherten Rechten nicht ausschlaggebend. Die Rechte, die im Grundbuch stehen, gewährleisten die Nutzung. Sie wären sogar einklagbar, wenn man zwischenzeitlich ausgezogen ist und der Eigentümer ein zurück ziehen verhindern will. Der Eigentümer muss die Ausübung der Rechte dulden. Das ist alternativlos.


Die Frage nach Nutzung, Nichtnutzung oder Unmöglichkeit der Nutzung ist nur für die Abstandssumme bei Rückgewähr ausschlaggebend. Mittlerweile ist der BGH sogar der Meinung, dass ein Wohnrecht bei Unmöglichkeit der Nutzung ohne Zahlung einer Abstandssumme zu löschen ist. In einem solchen Fall hat der Rechteinhaber eine Löschungsbewilligung zu erteilen, da das Recht für diese Person ohne wirtschaftlichen Vorteil ist.

[mirkosch]

Das Wohnungsrecht kann man grundsätzlich so bewerten:

ortsübliche Miete x statistische "noch übrige" Lebenserwartung ./. 4% Verzinsung

Das wäre ein Anhaltspunkt und z.B. für das Vermögensverzeichnis mit Sicherheit ausreichend.

[FFB]

Zitat von Betreuerwichtel

Wichtig ist, dass dies kein
Wohnrecht (§ 1090 BGB),
sondern ein
Wohnungsrecht (§ 1093 BGB)
ist.
[...] Das eine ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit und das andere ist ein Nießbrauch.

Das Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit und kein Nießbrauch. Den Begriff "Wohnrecht" gibt es im BGB nicht; im üblichen Sprachgebrauch ist damit meistens dasselbe gemeint.

[wibi]

zunächst schon mal ganz vielen Dank für die sehr informativen Antworten!!!

Die Betreute ist wohl ausgezogen, weil der Wohnraum in absolut schlechtem baulichen Zustand war, schimmelige Wände.... Im Notarvertrag steht drin, dass der Eigentümer die zur Ausübung des Wohnrechts erforderlichen Gebäude zu unterhalten hat. Also ist sie nicht so ganz freiwillig ausgezogen.

Ich habe mir jetzt einen Termin bei einem Anwalt vereinbart. Wenn es euch interessiert, kann ich gern weiter berichten.